「中古物件をリフォームして本当に高く売れるの？」
「リフォーム費用を回収できずに損しないの？」
「そもそもどんな物件ならリフォームに向いているの？」
中古物件を購入してリフォームを施し、売却して利益を得る不動産投資の手法は、多くの投資家に注目されています。しかし、すべての中古物件がリフォーム後に高値で売却できるわけではありません。
物件の特徴を見極め、適切な戦略を立てることが成功の鍵となります。
そこで本記事では、中古物件をリフォームして売るメリットやリスクを解説します。また、儲かる事例や損する事例、売却までの流れも紹介するため、ぜひ最後までご覧ください。
目次
リフォームして高値で売れる中古物件の特徴
中古物件を購入してリフォーム後に売却する投資手法を実践するためには、物件選びが最も重要な要素となります。
立地の良さ、間取りの広さ、建物の状態、築年数などの条件を総合的に判断し、リフォーム費用を回収できる可能性の高い物件を選定することが必要です。
ここからは、高値で売却しやすい中古物件の具体的な特徴を4つのポイントに分けて詳しく解説します。
1．交通の便が豊富で生活環境が良い
駅近で生活利便性が高い立地の中古物件は、リフォーム後の高値売却が期待できます。一般的に、駅徒歩10分圏内の物件は資産価値が高く維持される傾向があります。
とくに商業施設や学校、病院などが近くにあるエリアは、ファミリー層や単身者問わず需要が安定しており、売却時の競争力が高まります。
また、都心部の複数路線が利用できる駅周辺では、転勤や通学の利便性から購入希望者が多く集まるため、適正価格での早期売却が見込めます。
2．ゆとりのある間取りと十分な広さがある
70平方メートル以上の広めの間取りを持つ中古物件は、リフォーム後の売却でも買主が見つかりやすいと言えます。将来の家族構成の変化を考慮したファミリー層の3LDK需要がとくに高いためです。
たとえば、リビング・ダイニングが広く取れる物件や、各居室に十分な収納スペースがある物件は、定住を前提とした購入希望者から高い評価を得られます。間取りの自由度が高い物件ほど、様々な世帯のニーズに対応できるため売却時の選択肢が広がります。
3．日当たりや風通しが良くて雰囲気が良い
南向きや角部屋など、日当たりと風通しに恵まれた中古物件は内覧時の印象が良く、リフォーム効果を最大限に発揮できます。とくに主要な居住空間であるリビング・ダイニングや主寝室の日当たりが良好な物件は、内覧時に明るく開放的な印象を与えることができます。
また、通風が確保されている物件は湿気対策やカビ防止の面でも有利であり、建物の維持管理がしやすいというメリットもあります。自然光が豊富に入る住環境は、住む人の健康や快適性に直結するため、購入希望者から高く評価されます。
4．物件の築年数が20年未満
築20年以内の中古物件は住宅ローンの審査が通りやすく、リフォーム後の高値売却が可能です。一方で、築20年を超えると建物価値が急激に下落する傾向があります。
築15年以内の物件であれば、金融機関の融資条件も比較的緩やかで、購入希望者の資金調達がスムーズに進みます。
また、築浅物件は基本的な設備や構造に問題が少なく、大規模な修繕が不要な場合が多いため、リフォーム費用を抑えることができます。耐震基準や省エネ基準などの現行法規に適合している可能性が高く、買主の安心感にもつながるでしょう。
中古物件をリフォームして売るメリット
中古物件をリフォームして売ると、売却価格の向上や買主への訴求力強化、即入居が可能となるなど、様々な面で競争優位性を築くことができます。
ここからは、リフォーム転売の主要なメリットを3つの観点から詳しく解説します。
1．成約価格が高くなりやすい
リフォーム済みの中古物件は、そのまま売却する場合と比較して高値での成約が期待できます。たとえば、内装を新調することで、新築に近い住環境を提供できるため、購入希望者は割高感を感じることなく購入を決断します。
とくに水回り設備の交換や床材の張替えを行った物件は、清潔感と快適性が大幅に向上し、競合物件との価格差を正当化できます。適切なリフォームを施すことで、物件の潜在的な価値を最大限に引き出し、投資収益率の向上を図ることが可能です。
2．査定や内覧の印象が良くなる
清潔感のあるリフォーム済み物件は、不動産査定や購入希望者の内覧において非常に良い印象を与えます。実際にリフォーム済み物件の内覧では、購入希望者も営業マンの私もよい印象を持って終わることがほとんどです。
たとえば、古いクロスや床材を新しくすることで、室内全体の雰囲気が一新され、明るくモダンな雰囲気になります。また、リフォーム済みの物件人気が高いため、競合物件よりも優先的に検討対象となる可能性が高まります。
3．買主が購入後すぐに生活できる
リフォーム済みの中古物件は、買主が購入後すぐに入居できるため、転居を急ぐ世帯から高い評価を得られます。転勤族や子育て世帯など、住み替え時期が限られている購入希望者にとって、工事期間の待機は大きなデメリットとなります。
一方で、すでにリフォームが完了している物件であれば、契約後1ヶ月程度で新生活をスタートできるため、仮住まい費用や二重家賃の負担を回避できます。
また、リフォームの品質や仕上がりを実際に確認してから購入できるため、買主の不安を軽減し、購入決定のハードルを下げることができます。即入居可能な物件は市場での希少性が高く、価格交渉においても有利な立場を維持できます。
中古物件をリフォームして売るリスクとデメリット
リフォーム転売には大きな利益を得られる可能性がある一方で、様々なリスクとデメリットも存在します。
工事期間中の売却機会損失リスク、費用が回収できないリスク、個性的なリノベーションによる売れ残りリスクは、事前に理解しておくべき注意点です。
ここからは、主要なリスク要因を3つの観点から詳しく解説します。
1．リフォーム期間中は売却活動が不十分
工事期間中は物件の見学ができないため、売却活動が大幅に制限されてしまいます。たとえば、戸建て住宅のフルリフォームは、1か月から4か月程度の工期が必要です。
不動産市場には繁忙期と閑散期があり、春の転勤・転校シーズンや秋の異動時期を逃すと、次の売却機会まで長期間待つ可能性があります。また、工事の遅延や追加工事が発生した場合、予定していた売り出し時期がさらに遅れてしまいます。
その間に近隣で類似物件が売りに出された場合、価格競争に巻き込まれるリスクもあります。
2．リフォーム費用を回収できない場合がある
リフォームに投じた費用が売却価格に十分反映されず、採算割れとなる可能性があります。とくにフルリフォームや高級仕様での改修は、一般的な中古物件市場の価格帯を超えてしまい、購入希望者の予算に合わない場合があります。
エリアの相場を大幅に上回る価格設定では、長期間売れ残るリスクも高まります。また、施工品質の問題や材料費の高騰により、当初の予算を大幅に超過するケースも少なくありません。
リフォーム内容と費用対効果を慎重に検討し、地域の需要と相場に見合った適正な改修レベルを見極めることが重要です。
3．個性的なリノベーションは買主のニーズが少ない
奇抜なデザインや特殊な間取り変更を行ったリノベーション物件は、万人受けせず需要が限定される傾向があります。個人の好みに特化したデザインは、その趣向に合致しない購入希望者からは敬遠されがちです。
派手な色彩のクロスや特殊な建材を使用した物件、大幅な間取り変更により使い勝手が悪くなった物件などは、流通性が低下するリスクがあります。とくにファミリー層をターゲットとする場合、奇抜なデザインよりも清潔感と機能性を重視した無難な仕様が好まれる傾向にあります。
リノベーションを行う際は、幅広い層に受け入れられるシンプルで上品なデザインを心がけ、極端な個性を避けて、多くの人に愛される普遍的な魅力を持つ空間作りが重要です。
中古物件をリフォームして儲かる事例
賃貸収益の確保、安価な空き家の活用、工事費の圧縮など、多くのリターンを得るためにはいくつかのポイントがあります。
ここからは、実際に収益を上げている代表的な成功事例を3つの手法に分けて詳しく解説します。
1．賃貸に出して収益物件化する
リフォーム後の中古物件を売却せずに賃貸運営することで、継続的な収益を得る手法があります。不動産投資に特化した物件サイト「健美家」によると、利回り8％を超える物件も存在しています。
とくに駅近の中古物件を法人向けに賃貸する場合、長期間安定した家賃収入が期待できます。適切なリフォームを施すことで、家賃設定を周辺相場より高く設定でき、投資回収期間を短縮できます。
収益物件化は、売却と異なり一度の利益ではなく、長期的なキャッシュフローを生み出すこともメリットです。
参照：トップページ｜健美家
2．空き家をリフォームして転売する
相続により発生した空き家や、市場価格より安く仕入れた物件をリフォームして転売できれば、高い利益率を実現できる可能性があります。空き家は維持費用の負担や管理の手間から、相場より安価で取得できる場合があります。
たとえば、立地が良いにも関わらず、建物の老朽化により市場価値が下がっている物件は狙い目です。空き家バンクや相続案件の紹介により、一般市場に出回る前の物件情報を入手できれば、より有利な条件で仕入れられます。
ただし、建物の構造的な問題や権利関係の整理が必要な場合もあるため、専門家による詳細な調査が不可欠です。
3．相見積もりを取ってリフォーム費用を抑える
複数のリフォーム業者から見積もりを取得し、工事費用を圧縮することで利益率を向上させることが可能です。たとえば、地元の工務店や専門業者を活用することで、大手リフォーム会社より安価な見積もりを得られる場合があります。
一方で、業者の選定では、価格だけでなく施工品質やアフターサービスも総合的に評価することが重要です。
また、複数物件を同時に発注することで、ボリュームディスカウントを受けられる可能性もあります。適正な工事費で高品質なリフォームを実現することが、転売成功の重要な要素となります。
中古物件をリフォームして損する事例
リフォーム転売には様々なリスクが潜んでおり、予期しない費用増加や市場環境の変化により損失を被るケースも少なくありません。
見積もりの甘さ、立地選定の失敗、価格交渉による利益圧迫など、典型的な失敗パターンがあります。ここからは、実際に発生している代表的な損失事例を3つ解説します。
1．リフォームの見積金額が想定以上
当初の見積もりを大幅に上回る工事費用が発生し、採算が合わなくなるケースがあります。実際に工事の初期費用は安価でも、追加工事の費用を高額に設定し、後にトラブルになる悪質業者の事例がいくつか報告されています。
築古物件では、解体してみるまで判明しない構造的な問題が多く、シロアリ被害による構造補修費が数百万円規模で発生する場合があります。また、電気配線や給排水管の老朽化により、設備の全面更新が必要となるケースもあります。
工事が進むにつれて根本的な修繕が必要となる場合があるため、事前の建物診断や詳細な現地調査を心がけましょう。
2．住宅需要がないエリアで購入する
人口減少が進む郊外エリアや交通の便が悪い立地では、リフォームを施しても買い手が見つからない可能性が高いです。2025年1月1日時点の都道府県別人口は、前の年と比べて増えたのは東京都と千葉県のみで、ほかの45道府県は減少しています。
人口減少エリアでは不動産の流通性が著しく低下するため、物件が魅力的でも購入希望者が現れないこともよくあります。立地の良し悪しはリフォームでは改善できない根本的な要素です。エリア選定の重要性を軽視すると大きな損失につながるため注意しましょう。
参照：日本の総人口約1億2433万人 55万人減少【都道府県別データも】｜NHK
3．購入希望者から指値が入る
売り出し価格に対して購入希望者から値下げ要求（指値）が入り、期待していた利益が削られるケースが一般的です。たとえば、2,500万円で売り出した物件が2,300万円で売却となった場合、200万円の利益減となります。
競合物件が多い時期や、買主市場の状況では、さらに大幅な値下げを求められる可能性もあります。また、購入希望者の住宅ローン審査において物件評価が売り出し価格を下回った場合、融資承認のために価格調整が必要となることもあります。
中古物件を買って損しないためのポイント
中古物件をリフォームして売るためには、過度な投資を避け、効果の高い部分に重点的にリソースを投入することが重要です。ここからは、損失を回避するための3つの重要なポイントを詳しく解説します。
1．必要最低限の清掃・リフォームで済ませる
費用対効果を重視するためには、表層的なリフォームに留めることが効果的です。たとえば、クロスの張替えやハウスクリーニング、畳の表替えなど、比較的安価で見た目の改善効果が高い工事を中心に行います。
一方で、水回りの設備交換や床材の全面張替えなど、高額な工事は本当に必要な場合に限定することが重要です。室内の清掃を徹底的に行うだけでも、内覧時の印象は大幅に改善されます。
とくにペットの臭いやたばこ汚れの除去は、専門業者によるクリーニングで十分な効果が得られます。最小限の投資で最大限の効果を狙うことが、リフォーム転売成功の基本原則です。
2．第一印象が決まる外壁や水回りをリフォームする
購入判断に大きく影響するのが外壁と水回りの改修状況です。国土交通省の調査によると、中古住宅を購入した世帯のうち、物件を決定したポイントを「外装、内装、水回り等がリフォームされており、きれいだったから」と回答した方は27.6%でした。
とくに築15年を超える物件では、水回り設備の老朽化が目立つため、新品への交換により競争力を大幅に向上させられます。
また、トイレの交換やウォシュレットの設置など、比較的安価で効果の高い改修も有効です。見た目の改善効果が高く、実用性も向上する部分への投資を優先することが重要です。
3．信頼できる不動産会社でインスペクションを実施する
専門機関による建物検査（インスペクション）を実施し、安心できる取引環境を整備することが重要です。実際に検査済物件は、成約率が高くなることが報告されています。
構造や設備の状態を客観的に評価してもらうことで、買主の不安を解消し、購入決定を促進できます。また、インスペクションにより隠れた不具合を事前に発見し、必要な修繕を行うことで、売却後のトラブルを防止できます。
買主の信頼獲得は価格交渉においても有利に働き、スムーズな取引実現につながります。
中古物件を買ってリフォームして売るまでの流れ
リフォーム済み中古物件の売却で成功するためには、物件購入から売却完了まで一連のプロセスを計画的に進める必要があります。ここでは、実際の取引の流れを3つのステップに分けて詳しく解説します。
1．予算を決めて中古物件を選ぶ
最初のステップは、物件購入費とリフォーム費用を含めた総予算を明確に設定することです。とくに銀行融資を利用する場合、事前の資金計画が不可欠です。たとえば、自己資金や購入者自身の社会的信用力など、具体的な数字を出して計画を立てます。
また、物件選定では、立地、築年数、構造、価格のバランスを総合的に判断し、リフォーム後の売却価格から逆算して適正な購入価格を算出することが重要です。近隣の成約事例や賃貸相場を調査し、投資収益率を事前にシミュレーションしましょう。
信頼できる不動産会社との連携により、市場に出る前の優良物件情報を入手できれば、より有利な条件で購入することが可能です。
2．中古物件を購入して工事を開始する
中古物件を購入した後は、売却機会を逃さないよう速やかにリフォーム工事に着手します。そのために、契約前からリフォーム業者に見積書を作成してもらうことが重要です。
工事期間中は定期的な進捗確認を行い、予算内での完成を徹底管理します。近隣住民への工事挨拶や騒音対策など、周辺環境への配慮も欠かせません。
工事完了後は最終検査を行い、設備の動作確認や仕上がりの品質をチェックします。工事期間の短縮は売却機会の拡大につながるため、効率的な施工スケジュール管理がポイントとなります。
3．工事完了後に不動産会社に売却を依頼する
リフォーム工事が完了した後は、豊富な実績とノウハウを持つ不動産仲介会社に売却を依頼しましょう。買主を自分で見つけるために仲介業者を介さない選択肢もありますが、効果的な販売活動や契約後のトラブル防止のためにも業者に依頼した方が得策と言えます。
不動産仲介業者は、SUUMOやアットホームなどの主要な不動産ポータルサイトへの掲載や広告作成や内覧対応、価格交渉などの専門業務を担当します。また、内覧時の演出や質問対応により、購入希望者の購入意欲を高めることができます。
複数の購入申し込みがあった場合の条件交渉や、住宅ローンの審査サポートなど、成約に向けた動きは不動産のプロに委託することがおすすめです。
中古物件をリフォームしないで売る方法
物件の状況によってはリフォームを行わずに売却する選択肢も検討すべきです。
たとえば、建物の老朽化が激しい場合や、リフォーム費用が売却益を上回る可能性が高い場合には、現状のまま売却する方法が効果的です。
ここからは、リフォームを行わない3つの売却手法について詳しく解説します。
1．「古家付き土地」として不動産業者に仲介してもらう
建物の価値が低い中古物件は、古家付き土地として土地価格メインで売却することが可能です。建物の解体費用を買主負担とすることで、売主の初期費用を抑えながら売却できます。
戸建て住宅の場合、築30年を超えて建物価値がほとんどない状態でも、立地が良ければ土地としての価値で売却が期待できます。買主は建物を解体して新築を建てるか、大規模リフォームを前提として購入を検討します。
とくに注文住宅を希望する購入層にとって、立地の良い土地を建物付きで安く購入できるメリットがあります。売主にとっても解体費用の負担がなく、建物が残っている状態で固定資産税の軽減措置を受けながら売却活動を行えるため、経済的負担を最小限に抑えることができます。
2．現状のまま買取業者に買い取ってもらう
不動産買取業者に現状のまま物件を売却することで、早期現金化が可能です。相続により取得した物件を親族間で現金分割する必要がある場合や、転勤により急いで売却しなければならない状況では、非常に有効な手段です。
買取価格は市場価格の7～8割程度となりますが、仲介手数料が不要で、瑕疵担保責任も免責となるメリットがあります。
また、室内の残置物の処理や各種手続きも買取業者が代行するため、売主の手間を大幅に削減できます。リフォーム費用や売却期間中の維持費用を考慮すると、トータルでの収支は仲介売却と大きく変わらない場合もあり、スピードを重視する場合には最適な選択肢です。
3．更地にして住宅用地として売却する
建物を解体して更地にすることで、住宅用地として明確に売却できます。建築プランを提示しやすく、注文住宅を希望する層からの需要が期待できます。とくに人気エリアの整形地では、更地にすることで土地の価値が最大化され、建物付きで売却するより高値で売却できる可能性があります。
解体費用は木造住宅で坪単価3万円～5万円程度（40坪の戸建てなら120～200万円程度）必要ですが、売却価格の向上により費用を回収できるケースが多くあります。
ただし、更地にすると固定資産税の軽減措置がなくなるため、売却期間が長期化した場合の税負担増加も考慮する必要があります。解体と売却のタイミングを適切に調整することが重要です。
中古物件を買う前に不動産会社に現状を相談しよう！
中古物件のリフォーム転売は高い利益が期待できる反面、様々なリスクを伴います。そのため、成功の鍵は事前の市場分析と綿密な資金計画と言えるでしょう。
また、経験豊富な宅建士などの専門家に相談することで、契約上のリスクや法的な注意点も事前に把握できます。物件購入前に信頼できる不動産会社に相談し、エリアの需要動向や売却・賃貸の収益性を比較検討することがおすすめです。