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「老朽化するマンションは最終的にどうなるの？」
「建て替えや再生の合意が難しいと感じませんか？」
「2026年4月に区分所有法が改正されるのはどの部分？」
実は近年、所在不明の区分所有者が増えてマンション管理が滞っています。
こうした影響を受けて、2026年4月に区分所有法が改正予定で、マンション再生の大きな転機になると注目されています。
そこで本記事では、区分所有法改正のポイントと緩和される8つの決議要件を解説します。
また、背景となる現制度の課題や管理組合が取るべき対策も紹介するため、ぜひ最後までご覧ください。
目次
マンションに関する区分所有法とは？
区分所有法は、マンション所有者の権利と義務を定め、建物の管理運営における基盤を作る法律です。
正式名称は「建物の区分所有等に関する法律」と言います。
マンションでは複数の所有者が一つの建物を共有するため、誰がどこまで決定権を持つのか、共用部分の管理をどう行うのかを明確にする必要があります。
そこで区分所有法では、管理規約の設定や集会での決議方法が定められ、建物の維持から建て替えまでの判断基準が示されています。
しかし、マンションの老朽化が進む現在、所有者間の合意形成が難しくなり、建物の適切な再生が遅れる事例が全国で増加しています。
そのため、時代に合わせた法改正が必要とされてきました。
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2026年4月の区分所有法改正のポイント
2026年4月に施行される区分所有法改正では、老朽化マンションの再生を促進するため、合意形成の円滑化が最大の目的とされています。
具体的には、こちらの3つの柱で構成されています。
1．集会決議を円滑化
2．共用部分の変更決議を円滑化
3．マンション管理の出口戦略を多様化
ここからは、それぞれの改正ポイントについて詳しく見ていきましょう。
1．集会決議を円滑化
集会決議を円滑化するための新ルールが新たに導入され、従来マンション再生の妨げとなっていた「出席者に関する制約」が大きく見直されます。
これまで大規模修繕など区分所有権の処分を伴わない事項でも「全区分所有者」の多数決が必要で、欠席者が多いマンションでは議案が先延ばしになるケースが目立ちました。
改正後は、当日の出席者による多数決で決議できるため、管理組合の停滞が大幅に解消されます。
一方、建て替えのように権利処分が生じる可能性がある案件は、従来どおりの厳格な決議要件が維持されます。
さらに、所在等不明区分所有者を決議の母数から除外する制度も新設され、議決の実効性が飛躍的に向上します。
これらの見直しにより、マンション再生を含むさまざまな重要決議がよりスムーズに進む環境が整うでしょう。
2．共用部分の変更決議を円滑化
共用部分の変更をより進めやすくするため、老朽化が進むマンションの実情に合わせて決議要件が見直されます。
従来、エレベーター更新や給排水管の交換といった重要工事でも厳しい賛成率が求められ、合意形成に時間がかかることが課題でした。
2026年の改正後は、現行の「区分所有者の5分の4」の要件に加え、建物の安全性や衛生面で支障がある場合には、賛成割合が「4分の3」へ緩和されます。
具体的には、耐震性の不足や火災安全性の懸念、外壁剝落の危険、給排水管の腐食による衛生リスク、バリアフリー基準への不適合といった状態が該当します。
この緩和により、必要性の高い改修工事を迅速に進められ、居住者の安全確保とマンション資産価値の維持が図りやすくなるでしょう。
3．マンション管理の出口戦略を多様化
マンション管理における「出口戦略」が大きく広がる点も、今回の改正の重要なポイントです。
これまでは、建て替え以外の再生方法—たとえば一括売却や大規模リノベーション、建物の解体など—を選択する際には、原則として区分所有者全員の合意が必要で、現実的に実行が難しい状況でした。
2026年の改正後は、これらの再生手法についても建て替えと同じく、原則「5分の4」の多数決で決議できるようになります。
また、耐震性不足など特定の条件を満たす場合は「4分の3」、災害による被害が認められる場合は「3分の2」まで賛成率が引き下げられます。
さらに、団地内の建替えや団地全体の一括再生に関する要件も緩和され、敷地売却に関する新たな決議枠組みも設けられます。
これらの緩和により、これまで再生に踏み出せなかったマンションでも、現実的に出口戦略を選択できる可能性が大きく高まるでしょう。
2026年4月の区分所有法改正で緩和される8つの決議要件
2026年4月の改正法では、マンション管理運営における8つの重要な決議要件が緩和されます。
1．所在等不明の区分所有者の議決権の扱い
2．区分所有権の処分を伴わない事項（管理規約の変更など）における多数決
3．建物敷地売却決議要件
4．共用部分の変更（それに伴う専有部分の保存または使用）の決議要件
5．建物更新（一棟リノベーション）の決議要件
6．建物取壊し敷地売却／建物取壊し決議要件
7．除却などの必要性のあるマンションにかかる特別の措置
8．団地の建て替え決議要件の緩和
各要件の緩和により、管理組合は状況に応じた柔軟な意思決定が可能になり、マンションの適切な維持管理と再生が実現しやすくなります。
ここからは、それぞれの要件について具体的に解説します。
1．所在等不明の区分所有者の議決権の扱い
所在不明の区分所有者は、裁判所の認定を受けることで集会の議決権計算から完全に除外されます。
従来は所在不明者も議決権の分母に含まれ、その票は棄権として扱われていたため、実質的に決議成立の障害となっていました。
改正後は、裁判所が所在不明を認めた場合、その所有者を出席割合と賛成割合の両方の計算から外すことができます。
これにより、連絡可能な所有者だけで必要な議決数を計算できるため、相続未登記や転居先不明の所有者が複数いるマンションでも、円滑に集会決議を成立させることが可能となります。
2．区分所有権の処分を伴わない事項（管理規約の変更など）における多数決
管理規約の変更など、所有権の処分を伴わない決議については、実際に集会に出席した人の中での4分の3以上の賛成で決定できるようになります。
従来は「全所有者と議決権の4分の3」以上が必要でしたが、改正後は「出席者の4分の3」で足りるため、決議のハードルが大幅に下がります。
ただし、最低限として所有者と議決権の過半数の出席が必要であり、規約でこの出席要件をさらに厳しく設定することも認められています。
防犯設備の導入やペット飼育規則の変更など、日常的な管理改善の決議が迅速に行えるようになり、時代に合わせた柔軟な運営が実現します。
3．建物敷地売却決議要件
建物を除却して敷地だけを売却する決議が、特別な認定を受けなくても実施可能となります。
従来は耐震性不足や火災安全性不足などの特定要除却認定と買受計画の認定という2つの手続きを経て初めて、所有者・議決権・敷地持分の各5分の4以上の賛成で決議できる仕組みでした。
改正後はこれらの認定が不要となり、直接5分の4以上の賛成で敷地売却を決議できます。
老朽化により建て替えが現実的でない物件において、敷地の資産価値を活用した再生の道が開かれ、所有者は補償金を得て権利関係を整理できるようになります。
4．共用部分の変更（それに伴う専有部分の保存または使用）の決議要件
共用部分の変更と、それに伴う専有部分への影響を伴う工事について、決議方法が大きく改善されます。
従来は「全所有者と議決権の4分の3以上」の賛成が必要でしたが、改正後は「集会出席者の4分の3以上」で決定できます。
ただし所有者と議決権の過半数の出席が前提となり、規約により出席要件を引き上げることも可能です。
さらに重要なのは、共用部分に不具合がある場合の修繕工事やバリアフリー化工事では、4分の3の要件が3分の2に緩和される点です。
給排水管の更新や耐震補強など、緊急性の高い工事がより実施しやすくなります。
5．建物更新（一棟リノベーション）の決議要件
建物の骨格を残して全面的に改修する一棟リノベーションが、明確な決議要件のもとで実施可能となります。
従来は区分所有法に規定がなく、民法の原則により全員の同意が必要とされていたため、実施例がほとんどありませんでした。
改正により、「所有者と議決権の各5分の4以上」の賛成で決議できると明文化されます。
建て替えと同じ賛成率ですが、費用負担が比較的少ない一棟リノベーションは所有者の同意を得やすく、外壁改修・共用部刷新・設備更新を包括的に行う選択肢として、築30年から50年のマンションの延命策となります。
6．建物取壊し敷地売却／建物取壊し決議要件
建物の取り壊しと敷地売却、または取り壊しのみの決議が、法律上明確に位置づけられます。
従来は全員同意が原則でしたが、改正後は所有者・議決権（および敷地売却の場合は敷地持分）の各5分の4以上の賛成で実施できます。
耐震性不足や外壁剥落の危険がある建物について、一部反対者がいても迅速に除却を進められるため、周辺地域への危険を防止できます。
とくに立地が良く、建て替え費用を負担できない物件では、取り壊して敷地を売却することで所有者が相応の対価を得て退去できる道が開かれ、現実的な再生手段となります。
7．除却などの必要性のあるマンションにかかる特別の措置
特定の危険性を持つマンションについては、通常より緩和された要件で再生決議が可能となります。
耐震性不足、火災安全性不足、外壁剥落の恐れ、給排水管の腐食による衛生上の問題、バリアフリー基準への不適合のいずれかに該当する場合、建て替え・建物更新・建物取り壊しの決議要件が「5分の4」から「4分の3」に引き下げられます。
また、容積率や高さ制限の特例措置を受けられるため、建て替え時により経済的に有利な計画が可能です。
敷地売却や取り壊し敷地売却の場合も同様に「4分の3」で決議でき、危険な状態の建物を早期に再生できる体制が整います。
8．団地の建て替え決議要件の緩和
複数の棟で構成される団地型マンションの建て替え決議が、より柔軟に進められるようになります。
特定の棟のみを建て替える場合、従来は「全団地所有者の議決権4分の3以上」と「当該棟の所有者・議決権の各5分の4以上」が必要でしたが、改正後は「集会出席者の議決権4分の3以上（ただし過半数の出席が必要）」と当該棟の要件で決議できます。
また、団地全体を一括で建て替える場合は、団地全体で所有者・議決権の各5分の4以上の賛成に加え、各棟で3分の1を超える反対がないことが条件となります。
従来の各棟3分の2以上賛成より合意形成が容易になることが予想されます。
2026年4月の区分所有法改正の背景と現制度の課題
今回の法改正は、日本のマンションストックが直面する深刻な課題に対応するために実施されます。
高度経済成長期に大量供給されたマンションが一斉に老朽化の時期を迎える中、現行法では適切な再生判断ができない状況が顕在化しています。
ここでは、法改正を後押しした3つの主要な背景と、現制度が抱える構造的な問題点について解説します。
1．老朽化したマンションの増加
築40年以上のマンションが急速に増加しており、建物の更新が避けられない状況です。
国土交通省の統計によると、2024年末時点で築40年以上のマンションは約148万戸存在し、2034年末には293.2万戸、2044年末には482.9万戸に達すると予測されています。
これらのマンションでは、給排水管の劣化による漏水事故、外壁タイルの剥落による危険、旧耐震基準による倒壊リスクなど、安全性に関わる問題が顕在化しています。
大規模修繕や建て替えの需要が急増する一方、現行法では迅速な合意形成が困難なため、必要な対策が遅れる事例が全国で増加しています。
2．建て替え合意の難易度が高い
建て替えには所有者の5分の4以上の賛成が必要で、実質的に全員合意に近い状況を求められます。
高齢化した所有者の中には、建て替え費用の負担や一時的な転居の困難さから反対する方が多く、わずか数人の反対で事業が中断するケースが頻発しています。
実際に建て替えが実現したマンションは、2024年4月1日時点で全国で累計297件にとどまっており、老朽化マンションの増加スピードに全く追いついていません。
また、所有者間の経済格差や居住年数の違いにより利害が対立しやすく、合意形成には数年から十年以上かかる事例も珍しくありません。
この状況が、マンション再生の大きな障壁となっています。
参照：マンションの管理・再生の円滑化等のための改正法｜国土交通省
3．所在不明区分所有者の問題
所有者の所在が不明なため、決議そのものが成立しない事例が深刻化しています。
相続が発生しても登記がなされず、連絡先が把握できない所有者が全国で増加しています。
管理組合が手紙を送付しても届かず、管理費も滞納状態という住戸が各マンションに複数存在する状況です。
所在不明者の権利確認には家庭裁判所への不在者財産管理人選任申立てなどの手続きが必要で、1件あたり数ヶ月から1年以上の時間と数十万円の費用がかかります。
この問題により、緊急性の高い修繕工事や建て替え判断が大幅に遅延し、マンション管理の停滞を招いています。
2026年4月の区分所有法改正で管理組合が取るべき対策
法改正の効果を最大限に活用するには、管理組合が事前に準備を整えることが重要です。
新しい制度は自動的に適用されるわけではなく、管理規約の改正や運営体制の見直しが必要となります。
ここでは、管理組合が優先的に取り組むべき3つの対策について、具体的な実施方法と期待される効果を解説します。
1．まずは管理規約の改正を行う
改正法を実際に運用するには、管理規約に新しい決議要件を正確に盛り込む作業が必須です。
具体的には、集会出席者の4分の3による決議の計算方法、最低出席要件である過半数の定義、所在不明者を分母から除外する手続き、電磁的方法による議決の実施方法などを明文化します。
国土交通省が公表する標準管理規約の改正版を基準としながら、自マンションの規模や実情に応じた条文を整備しましょう。
規約に明記されていない限り、たとえ法律が改正されても実務では従来通りの厳格な要件が適用されるため、法施行後できるだけ早期に規約改正の総会決議を行うことが重要です。
2．出口を見据えた長期修繕計画を立てる
法改正により建て替え・一棟リノベーション・敷地売却という3つの選択肢が現実的になったため、それぞれのシナリオを想定した資金計画が必要です。
国土交通省の調査によると、「現在の修繕積立額の残高が、長期修繕計画の予定積立残高に対して不足していない」と回答したマンションは全体の約4割にものぼります。
築30年時点で大規模修繕、築40年で一棟リノベーション、築60年で建て替えまたは敷地売却という各段階での必要資金を試算し、修繕積立金の増額計画を立てます。
とくに一棟リノベーションは5分の4の賛成で実施可能となるため、建て替えとのコスト比較を具体的に行い、所有者に選択肢を示すことが管理組合の役割となります。
参照：マンションの管理・再生の円滑化等のための改正法｜国土交通省
3．「築30年以上」から「築60年以上」のスパンで考える
法改正により再生手段が多様化したことで、マンションの使用期間を60年以上の長期スパンで設計する発想が求められます。
適切な維持管理により建物は70年以上使用可能とされており、築30年での大規模修繕、築45年での一棟リノベーション、築65年での建て替えまたは取り壊し敷地売却という複数の節目を視野に入れます。
とくに取り壊しの必要があるマンションに該当する場合は4分の3の賛成で再生できるため、耐震性や給排水設備の状態を定期的に診断し、該当要件を満たすかを確認します。
建物の構造、立地の資産価値、所有者の年齢構成を総合的に勘案し、最も経済合理性の高い再生時期と手法を選択することで、マンション価値の最大化が実現するでしょう。
区分所有法改正でマンション選びにも変化が！
2026年4月の区分所有法改正により、マンション購入時の選択基準が大きく変化します。
従来は立地や価格、設備の充実度が重視されていましたが、今後は管理組合の意思決定能力や再生計画の有無が資産価値を左右する重要な要素となります。
管理規約が改正法に対応しているか、長期修繕計画に建て替えや大規模改修の想定が含まれているかなど、合意形成の仕組みが整っているかが購入判断のポイントとなるでしょう。
老朽化マンションが増加する中、適切な再生が可能な物件とそうでない物件の資産価値の差は、今後さらに拡大していくと予想されます。
マンション購入を検討される方は、建物の新旧だけでなく、管理体制の充実度を重点的に確認することをおすすめします。
また、これから宅建試験に挑戦する方も今回の法改正のポイントをしっかり押さえて、本番に挑みましょう。
独学で一発合格した私が使っていたおすすめのテキストは「みんなが欲しかった！宅建士の教科書（TAC出版）」です。
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