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「注文住宅の建築費用はいくら？」
「注文住宅の一般的な引き渡しまでの流れは？」
「土地をすでに持っている人はいくらで家が建てれる？」
親から相続した土地を持っている人や、結婚や出産を機に祖父母から一部の土地を譲ってもらった人の中には、注文住宅を建てたいと思っている人も多いでしょう。
一方で、世間では建築資材や人件費の高騰が叫ばれる中、注文住宅の費用相場は上がっているのが現実です。
また、相続した土地ならではの問題点があります。
そこで本記事では、土地ありの人が注文住宅で一軒家を建てる場合の費用相場を紹介します。
また、一般的な引き渡しまでの流れ・手順、建築費用を抑えるポイントや、相続した土地に家を建てるときの注意点まで解説しますので、ぜひ最後までご覧ください。
目次
土地ありで家を建てる平均費用とは？
土地を既にお持ちの方が注文住宅を建てる場合、建築費用の全国平均は約3,500万円から4,000万円程度となっています。
ただし、建築費用は地域や建物の規模、仕様によって大きく変動するため、あくまで目安として捉えてください。
ここからは、全国平均の建築費用の動向に加えて、都道府県別の費用差や、土地ありと土地なしでどれくらい総費用が変わるのかを詳しく解説していきます。
1．全国の平均的な建築費用
国土交通省の調査報告書によると、土地ありで注文住宅を建てる場合の全国平均費用は、令和6年で4,695万円です。
この建築費用には、土地購入費用は一切入っていません。
| 年度 | 建築費用（万円） | 自己資金（万円） |
|---|---|---|
| 令和2年度 | 3,168 | 848 |
| 令和3年度 | 3,459 | 972 |
| 令和4年度 | 3,935 | 1,177 |
| 令和5年度 | 4,319 | 1,261 |
| 令和6年度 | 4,695 | 1,825 |
内訳は4,695万円の中で、自己資金として用意したのが1,825万円、つまり自己資本比率は38.9%です。
表を見ると、建築資金と自己資本は年々上がっていることがわかります。
また、あくまで全国平均であり、建物の仕様やグレード、施工会社の選択によって大きく変動します。
予算計画を立てる際は、余裕を持った資金計画が重要です。
2．三大都市圏の平均的な建築費用
国土交通省の調査報告書によると、土地ありで注文住宅を建てる場合の三大都市圏平均費用は、令和6年で5,243万円です。
| 年度 | 建築費用（万円） | 自己資金（万円） |
|---|---|---|
| 令和2年度 | 3,383 | 1,057 |
| 令和3年度 | 3,843 | 1,332 |
| 令和4年度 | 4,504 | 1,467 |
| 令和5年度 | 4,943 | 1,632 |
| 令和6年度 | 5,243 | 2,148 |
内訳は5,243万円の中で、自己資金として用意したのが2,148万円、つまり自己資本比率は41.0%です。
全国平均と同じく三大都市圏でも、建築資金と自己資本は年々上がっています。
さらに三大都市圏では、近年の土地値の高騰により、土地なしでの住宅取得費用も大幅に上昇しています。
3．土地ありと土地なしの費用比較
国土交通省の調査報告書によると、土地なしで家を建てる場合の全国平均費用は6,188万円、三大都市圏平均費用は7,364万円です。
土地購入費用の中には、仲介手数料や登記費用などの諸費用も含みます。
| 年度 | 土地なし（建築費用・全国） | 土地あり（住宅取得費用・全国） | 差額（あり − なし） |
|---|---|---|---|
| 令和2年度 | 3,168 | 4,606 | +1,438 |
| 令和3年度 | 3,459 | 5,112 | +1,653 |
| 令和4年度 | 3,935 | 5,436 | +1,501 |
| 令和5年度 | 4,319 | 5,811 | +1,492 |
| 令和6年度 | 4,695 | 6,188 | +1,493 |
また、都市部では土地代が建築費用を大きく上回るケースも珍しくありません。
相続や贈与で土地を取得できる場合、総費用を大幅に抑えられる大きなメリットがあります。
ただし、贈与税や相続税の負担、既存建物の解体費用などが発生する可能性もあるため、総合的な資金計画が必要です。
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土地ありで家を建てる費用相場と内訳
土地ありで一軒家を建てる場合、必要な費用は大きく分けるとこちらの3種類です。
1．本体工事費
2．付帯工事費
3．諸費用
それぞれの内訳と相場を解説します。
1．本体工事費が70%から80%程度
本体工事費とは、建物そのものを建築するための費用で、総建築費用の約70%から80%を占める最も大きな項目です。
基礎工事、木工事、屋根工事、外壁工事、内装工事、設備工事などが含まれます。
平均的な30坪（約100平方メートル）の住宅の場合、本体工事費は約2,500万円から3,200万円が相場です。
坪単価で計算すると約80万円から110万円程度となり、建物のグレードや仕様によって大きく変動します。
たとえば、ローコスト住宅では坪単価50万円台から、高級注文住宅では坪単価150万円以上になることもあります。
自分の予算と希望する住宅の質を照らし合わせて、適切なバランスを見つけることが重要です。
2．付帯工事費が15%から20%程度
付帯工事費とは、建物本体以外の工事にかかる費用で、総建築費用の約15%から20%を占めます。
主な内訳は、外構工事、解体工事、地盤改良工事、上下水道引き込み工事、ガス・電気の引き込み工事などです。
平均的な相場は約500万円から800万円程度ですが、土地の状態によって大きく変動します。
特に地盤が弱い土地では地盤改良工事に100万円から200万円以上かかる場合もあり、古い建物が残っている場合は解体費用として100万円から300万円が必要です。
また、外構工事も駐車場やフェンス、門扉などの仕様によって費用が大きく変わります。
予算オーバーを防ぐため、事前に土地の状態を確認し、必要な工事を正確に把握しておくことが大切です。
3．諸費用が5%から10%程度
諸費用とは、建築工事以外にかかる各種手続きや税金などの費用で、総建築費用の約5%から10%を占めます。
主な内訳は、建築確認申請費用、登記費用、火災保険料、住宅ローン関連費用、地鎮祭や上棟式の費用などです。
平均的な相場は約200万円から400万円程度です。
| 費用の種類 | おおよその金額 |
|---|---|
| 建築確認申請費用 | 約20万〜30万円 |
| 登記費用 | 約30万〜50万円 |
| 火災保険料 | 約20万〜40万円 |
| 住宅ローンの事務手数料・保証料 | 約50万〜100万円 |
これらの諸費用は住宅ローンに含められない現金払いが必要なケースも多いため、手元に一定の現金を確保しておく必要があります。
予算計画では諸費用を忘れずに計上することが重要です。
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土地ありで家を建てるときの一般的な流れ・手順
こちらの10ステップが、土地を持っている状態で家を建てるときの一般的な手順です。
1．予算を決める
2．土地の種類を知る
3．希望の条件を絞る
4．施工会社を決める
5．建築プランの打ち合わせ
6．住宅ローン事前審査を申し込む
7．工事請負契約を結ぶ
8．住宅ローン本審査を申し込む
9．家が着工する
10．完成後引き渡し
それぞれの流れとポイントを解説します。
1．予算を決める
家づくりの第一歩は、総予算を明確に決めることです。
自己資金と住宅ローンの借入可能額を合わせた総額を把握し、そこから建築費用、諸費用、予備費を配分します。
住宅ローンは年収の約5倍から7倍が借入の目安とされています。
予算を決める際は、毎月の返済額が手取り収入の25%以内に収まるかを確認することが重要です。
また、建築後の固定資産税や維持費、将来の修繕費用も考慮に入れて、無理のない資金計画を立てましょう。
金融機関の住宅ローンシミュレーションを活用すると、借入額と返済額の関係が具体的にイメージできます。
ファイナンシャルプランナーに相談するのも有効な方法です。
2．土地の種類を知る
所有している土地がどのような用途地域に指定されているかを確認することが重要です。
用途地域とは、都市計画法で定められた土地の使い方に関するルールで、住居系、商業系、工業系の大きく3つに分類されます。
住居系の用途地域では建築できる建物の高さや面積に制限があります。
例えば、第一種低層住居専用地域では建物の高さが10メートルまたは12メートルに制限され、建ぺい率や容積率も厳しく制限されます。
市区町村の都市計画課や役所のホームページで用途地域を確認できるため、建築予定地の制限を事前に把握して、後々のトラブルを防ぎましょう。
3．希望の条件を絞る
建てたい家のイメージを具体化する段階です。
家族構成やライフスタイルに合わせて、必要な部屋数、間取り、デザイン、設備などの優先順位を決めていきます。
すべての希望を叶えようとすると予算オーバーになりやすいため、必須条件と妥協できる条件を明確に分けた上で、優先順位をつけて取捨選択することが大切です。
家族全員で希望を出し合い、話し合いながら条件を整理していきましょう。
写真や雑誌の切り抜きを集めてイメージブックを作ると、施工会社との打ち合わせもスムーズに進みます。
また、住宅展示場やモデルハウスのパンフレットを取り寄せて、気になる施工会社があれば直接見学するととても参考になります。
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4．施工会社を決める
施工会社には、大手ハウスメーカー、地域密着型の工務店、設計事務所の3つのタイプがあります。
大手ハウスメーカーは品質が安定していますが費用は高めで、工務店は柔軟な対応と価格の安さが魅力です。
設計事務所は独自性の高いデザインが可能ですが、費用と工期がかかります。
施工会社を選ぶ際は、最低でも3社から見積もりを取り、比較検討することをおすすめします。
金額だけでなく、担当者との相性、施工実績、アフターサービスの内容も重要な判断材料です。
実際にその会社が建てた家を見学させてもらったり、既存の顧客の評判を確認したりすることで、より確実な選択ができます。
5．建築プランの打ち合わせ
施工会社と具体的な建築プランを詰めていく段階です。
間取り、外観デザイン、内装の仕様、設備機器のグレードなど、細部まで決定していきます。通常、複数回の打ち合わせを重ねながら、理想のプランを作り上げます。
打ち合わせでは、図面だけでなく3Dパースやサンプルを確認することで、完成イメージが具体的につかめます。
変更や追加があるたびに費用が変動するため、見積もりの内容を細かく確認することが重要です。
不明な点や疑問は必ずその場で質問し、納得してから次に進みましょう。
後から変更すると追加費用が発生したり、工期が延びたりする可能性があります。
6．住宅ローン事前審査を申し込む
建築プランがある程度固まった段階で、住宅ローンの事前審査を申し込みます。
事前審査では、年収、勤務先、勤続年数、他の借入状況などから、希望額の融資が可能かを金融機関が審査します。
通常、3日から1週間程度で結果が出ます。
事前審査に通過しないと工事請負契約を結べないため、このタイミングで申し込むことが一般的です。
複数の金融機関に同時に申し込むことも可能で、金利や条件を比較して最も有利なローンを選べます。
審査に必要な書類は、本人確認書類、収入証明書、物件に関する資料などで、事前に準備しておくとスムーズに手続きが進みます。
7．工事請負契約を結ぶ
住宅ローンの事前審査に通過したら、施工会社と工事請負契約を締結します。
契約書には、工事内容、工期、支払い条件、保証内容などが詳細に記載されており、これが今後の建築工事の正式な取り決めとなります。
契約前には、見積書と設計図書をしっかり確認し、不明点はすべて解消しておくことが重要です。
特に、標準仕様に含まれるものと追加費用が発生するものを明確にしておきましょう。
契約時には契約金として工事費用の約10%を支払うのが一般的です。
また、契約不適合責任や工期の遅延に関する取り決めも確認しておくと安心です。
8．住宅ローン本審査を申し込む
工事請負契約の締結後、住宅ローンの本審査を申し込みます。
本審査では、事前審査よりも詳細な書類の提出が求められ、団体信用生命保険の加入審査も行われます。
審査期間は通常1週間から2週間程度です。
本審査で必要な書類は、住民票、印鑑証明書、工事請負契約書、建築確認済証、土地の登記簿謄本などです。
金融機関によって必要書類が異なるため、事前に確認しておきましょう。
本審査に通過したら、金融機関と金銭消費貸借契約を結び、融資の実行時期を決定します。
通常、着工時、上棟時、完成時の3回に分けて融資が実行されます。
9．家が着工する
住宅ローンの本審査通過後、いよいよ建築工事が始まります。
施工会社や地域の慣習によっては、着工前に地鎮祭、工事の節目となる上棟時には上棟式を行うのが一般的です。
工事の安全と建物の繁栄を祈願するもので、地鎮祭の費用は約3万円から5万円程度です。
また、工事期間中は、可能な限り現場を訪れて進捗を確認することをおすすめします。
図面通りに施工されているか、使用されている材料が仕様書通りかなどをチェックできます。
施工会社との信頼関係を築きながら、完成に向けて協力していく姿勢が大切です。
10．完成後引き渡し
建物が完成したら、施主立ち会いのもと完成検査が行われ、契約内容通りに施工されているか、傷や不具合がないかを細かくチェックします。
問題があれば補修を依頼し、すべて解決してから引き渡しとなります。
引き渡し時には、建物の鍵、保証書、取扱説明書などを受け取り、設備機器の使い方やメンテナンス方法の説明も受けます。
不明点はこの時に必ず確認しておきましょう。
引き渡し後は、建物表題登記と所有権保存登記を行います。
これらの登記手続きは司法書士に依頼するのが一般的で、費用は約15万円から30万円程度です。
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贈与・相続した土地に家を建てるときの注意点
結婚や出産を機に親族から土地の贈与を受けたり、親が亡くなってから相続したりして、手元に建築予定地がある方は、こちらの注意点を必ず確認してください。
1．生前贈与は贈与税の対象になる
2．相続税と相続登記が必要になる
3．譲ってもらった土地の地目・用途制限を確認する
それぞれ解説します。
1．生前贈与は贈与税の対象になる
贈与税には年間110万円の基礎控除がありますが、土地の評価額は通常これを大きく超えるため、親や祖父母から生前に土地を譲り受ける場合、多額の税金が発生する可能性があります。
贈与税の税率は累進課税で、贈与額が大きいほど税率も高くなります。
こちらの表は、贈与を受ける人がその年の1月1日時点で18歳以上の場合に適用される税率と控除額です。
| 基礎控除後の課税価格 | 税率 | 控除額 |
|---|---|---|
| 200万円以下 | 10％ | ― |
| 400万円以下 | 15％ | 10万円 |
| 600万円以下 | 20％ | 30万円 |
| 1,000万円以下 | 30％ | 90万円 |
| 1,500万円以下 | 40％ | 190万円 |
| 3,000万円以下 | 45％ | 265万円 |
| 4,500万円以下 | 50％ | 415万円 |
| 4,500万円超 | 55％ | 640万円 |
例えば、評価額2,000万円の土地を贈与された場合、贈与税の計算式は以下の通りです。
（2,000万円 − 110万円）× 45％ − 265万円 ＝ 585.5万円
ただし、特例として相続時精算課税制度を利用すれば、2,500万円まで贈与税が非課税になります。
相続時に贈与財産を相続財産に加算して相続税を計算する仕組みです。気になる人は税理士に相談して最適な方法を選びましょう。
参照：No.4408 贈与税の計算と税率（暦年課税）｜国税庁
2．相続税と相続登記が必要になる
親が亡くなって土地を相続する場合、相続税の申告と納税、相続登記の手続きが必要です。
相続税には基礎控除額（3,000万円+600万円×法定相続人の数）があり、これを超える遺産がある場合に課税されます。
また、2024年4月から相続登記が義務化され、相続を知った日から3年以内に登記しないと10万円以下の過料が科されます。
相続登記には、戸籍謄本、遺産分割協議書、印鑑証明書などの書類が必要で、司法書士に依頼する場合の費用は約5万円から15万円程度です。
相続した土地に家を建てる場合、必ず相続登記を完了させてから建築計画を進めましょう。
登記が完了していないと住宅ローンの申し込みもできません。
3．譲ってもらう前に土地の地目・用途制限を確認する
相続や贈与で取得した土地が、必ずしも住宅を建てられる土地とは限りません。
登記簿謄本に記載されている地目が「田」や「畑」などの農地の場合、住宅を建てるには農地転用の許可が必要です。
市街化区域外の農地では許可が下りない場合もあります。
また、用途地域や建築基準法による制限で、建物の高さや面積、デザインに制限がかかることもあります。
市街化調整区域に指定されている場合は、原則として建物を建てることができません。
土地を譲り受ける前に、市区町村の都市計画課で用途地域や建築制限を確認し、希望する建物が建築可能かを調査しておくことが重要です。
場合によっては、別の土地を探す方が良い選択となることもあります。
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土地ありで家を建てる費用を抑えるポイント
土地ありで家を建てるときの費用を抑えるためには、こちらのポイントを押さえておくことが重要です。
1．複数の住宅会社の中から検討する
2．複雑なデザイン・間取りの家にしない
3．設備の性能やグレードを見直す
4．住宅ローン減税や補助金を活用する
それぞれ解説します。
1．複数の住宅会社の中から検討する
施工会社によって同じ仕様の家でも価格が大きく異なるため、必ず3社以上から相見積もりを取ることをおすすめします。
価格差は100万円から500万円以上になることも珍しくありません。
見積もりを比較する際は、単純に総額だけでなく、各工事項目の内訳を細かく確認することが重要です。
一社だけが極端に安い項目がある場合、仕様が異なっている可能性があります。
また、インターネットの一括見積もりサービスを利用すれば、短期間で複数社の見積もりを効率的に集められます。
ただし、価格だけでなく、会社の信頼性や施工実績も必ず確認しましょう。
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2．複雑なデザイン・間取りの家にしない
凹凸が多い複雑な形状は、外壁面積が増えるため材料費と施工費が高くなります。
一方で、シンプルな四角形に近いほど建築費用が抑えられます。
たとえば、同じ延床面積でも、正方形に近い形の方が約10%から15%コストを削減できます。
また、1階と2階の面積を揃えた総二階建てにすることで、基礎と屋根の面積を最小限に抑えられ、部分的に2階がある家よりも約5%から10%安くなります。
間取りも必要以上に部屋数を増やさず、将来的に間仕切りで分割できる大きな部屋を作る方が建築費用を抑えられます。
シンプルで無駄のない設計が、コスト削減の基本です。
3．設備の性能やグレードを見直す
キッチン、浴室、トイレなどの住宅設備は、グレードによって価格が大きく変わります。
最高グレードと標準グレードでは、設備全体で200万円から400万円の差が出ることもあります。
本当に必要な機能だけを選び、過剰なグレードアップは避けることが費用削減の鍵です。
例えば、キッチンの天板を人工大理石からステンレスに変更するだけで約30万円、浴室の浴槽をシンプルなタイプにするだけで約20万円節約できます。
ただし、断熱性能や耐震性能など、建物の基本性能に関わる部分は安易にグレードを下げないよう注意が必要です。
将来的な光熱費や修繕費を考えると、かえって高くつく場合があります。
4．住宅ローン減税や補助金を活用する
住宅ローン減税を利用すれば、年末のローン残高の0.7%が最大13年間、所得税と住民税から控除されます。
認定長期優良住宅の場合、最大で455万円の減税効果があります。
また、国や自治体が提供する各種補助金制度も積極的に活用しましょう。
例えば、こどもエコすまい支援事業では最大100万円、ZEH補助金では最大140万円の補助が受けられます。
さらに自治体独自の補助金制度もあるため、建築予定地の市区町村のホームページを確認することをおすすめします。
複数の補助金を組み合わせることで、さらに大きな費用削減効果が期待できます。
土地ありで家を建てる費用は年々上昇傾向！
土地を既に持っている人が注文住宅を建てる場合、全国平均で約3,500万円から4,000万円の建築費用が必要です。
この金額は本体工事費、付帯工事費、諸費用の3つで構成され、地域や建物の仕様によって大きく変動します。
また、建築資材の価格高騰や人件費の上昇により、注文住宅の費用は年々上昇傾向にあります。
そのため、複数の施工会社から見積もりを取る、シンプルな設計にする、住宅ローン減税や補助金を活用するなど、費用を抑える工夫が重要です。
不明な点は専門家に相談しながら、慎重に進めていくことをおすすめします。