不動産投資でゲストハウスやライダーハウスは効果的？メリット、デメリットをインタビューから解説
ゲストハウスやライダーハウスをやってみたい！
法律について詳しくないからどうやっていいかわからない…
確かにゲストハウス・ライダーハウスの運営は入居率が上がれば高利回りも可能な一方で、エリアや競合物件の有無をしっかり下調べしないと大きな失敗にもなりえます。
今回の記事では、実際に全国で不動産投資を行っている「ポッポ屋大家」さんにインタビューさせていただいた内容をまとめています。
これから不動産投資を始める方やゲストハウスを持ちたいと夢見る方にとってのヒントとなれば幸いです。それではご覧ください。
【この記事でわかること】
- ゲストハウスやライダーハウスのメリット
- 運営していく上でのデメリット
- 不動産投資家から聞いたゲストハウス運営のリアル
不動産投資でゲストハウスは効果的？
結論から言うと、不動産投資としてゲストハウスは効果的な資金回収が可能です。しかし、一方で運営するときのランニングコストが裏目に出ることもあります。
ここからは、投資用物件の不動産をゲストハウスにするメリットとデメリットについて解説していきます。
投資用物件の不動産をゲストハウスにするメリット
投資用物件として売りに出されている不動産を購入して、リフォームを行ってゲストハウスにする場合、実は多くのメリットがあります。ここからは、その内容を解説していきます。
資金回収速度が上がる
不動産を賃貸ではなくゲストハウスにすることで、資金回収の速度が上がることが期待できます。
一般的に、賃貸に出して入居所が決まると一定の家賃の範囲内でしか売り上げが立ちません。
一方で、ゲストハウスにすることで稼働率が高ければ、収益は青天井に伸びていくことも考えられます。
この傾向は、月極駐車場とコインパーキングのメリット、デメリットとも近いでしょう。
収益性の違いはエリアや運営の要因が大きくなりますので、一概に必ず収益性が高いとは言えませんが、そのポテンシャルはあると言えます。
初期投資額が低コスト
ゲストハウスの開業にあたって、初期投資の額が大きいのではないかと考えている方も多いでしょうか、実はそうではありません。
たとえば、戸建て住宅をリフォームしてゲストハウスにする場合、一般的な戸建て住宅をリフォームする場合に必要な費用とほとんど変わりません。
キッチンは一つだしお風呂場もシャワーを設置するに足ります。
一方で、マンションやアパートの改修工事を行う場合には、一つの部屋ごとのリフォームが必要になってくる場合があります。
初期費用が思っていたより膨らまない点は、投資としてみても大きなメリットです。
募集コストが抑えれる
ゲストハウスは集客にコストをさきません。基本的にゲストハウスの集客はブッキングドットコムやじゃらんなどの予約サイトから行います。
ほかにもゲストハウスが独自で立ち上げたSNSやホームページからの集客を行っている場合もあります。
ライターである私自身、旅の中で数多くのゲストハウスに泊まってきましたが、そのほとんどがネットサイトからの予約でした。
一方で、賃貸物件の場合は賃貸仲介の不動産会社への依頼費用が大きくなります。入居者が短期的に入れ替わるような物件の場合は特に募集コストが大きくなるでしょう。
楽しい空間を自分で作れる
「ゲストハウスをやりたい！」と考える人のほとんどが、楽しい空間を自分の手でも作りたいという思いを持っているのではないでしょうか？
実際にゲストハウスを作るときには、音楽や芸術など自分の好きな分野に特化した空間を自分の手で作ることができます。
そうすることで、価値観の近い人たちがゲストやキャストとして集まってくるため、ますます楽しい空間が作り上げられるでしょう。
投資用物件の不動産をゲストハウスにするデメリット
このようにメリットが多いゲストハウスへのリフォームですが、一方でデメリットはないのでしょうか。ここからは、注意点となるデメリットを紹介します。
ランニングコストがかさむ場合がある
ゲストハウスの運営を自分で行わない限り、スタッフを雇って運営に当たらせるためのコストがかさむ場合があります。
ゲストハウスには、清掃や窓口対応、予約管理などほとんどの業務を自社で行うことが一般的です。
特に居住エリアとは別の場所でゲストハウスを開業したい場合や本業が別にある方は難しい問題になることもあります。さらに水道高熱費が大きなランニングコストとなるときもあるでしょう。
場合によっては大きなリフォームを伴うこともある
一般的なボロ戸建てをゲストハウスの形態にリフォームするときに、大きな修繕費用が必要になってくる場合があります。
例えば建物の躯体や柱が完全に使い物にならないようなとき、多くの人間が共同で生活するゲストハウスを作るうえで大規模修繕は欠かせません。
一方で、それはゲストハウス投資に限らず不動産投資全体に対していえるものです。
もっともよい判断としては、内覧等で建物の状態を把握して大きな修繕費用を掛けないで済む物件を購入することです。
これからゲストハウスを作りたい大家が抱える問題と解決策
ここでは、これから北海道の物件をゲストハウスにしたいポッポ屋大家さんの抱える悩みと、その解決策として私から提案できることについてまとめています。
ゲストハウスのノウハウがない
突然ですが、ゲストハウスを作りたいという大家さんに聞きます。「ゲストハウスに泊まったことがありますか？」
ドキッとする方も意外に多いのではないでしょうか。ポッポ屋大家さんもまず不安視していたのが、ゲストハウスに宿泊したことがないためどのような設備や仕組みを整えたらいいのかわからないというものでした。
それに対して私が考えた解決策は、「ゲストハウスのノウハウは最低限学習して、実戦経験を持つ人間を運営に入れさせること」です。
以外に思われるかもしれませんが、「ゲストハウスを運営したい！」「スタッフになりたい！」という若者は結構います。これは旅をしてきた実体験から言えることです。
今後は、ポッポ屋大家さんのように「ゲストハウスを遠方で運営したい人」と「ゲストハウスのスタッフとして働きたいと思っている人」をつなげることができたらいいなと思っています！
ゲストハウスの運営まで手が回らない
特に本業を首都圏近郊でお持ちのポッポ屋大家さんは、北海道の物件の引き渡しが完了してからもリフォームを行えていないようです。
やはりこの問題に関しても「ゲストハウスを任せられる人」の存在が必要不可欠ですね。
自分で運営することができない場合には、一時的にでもスタッフを雇って運営を開始するしか方法がありません。
または、ゲストハウス仕様にリフォーム工事を行ってしまって、その物件をゲストハウスを運営したいという人に貸すという方法があります。
ゲストハウスを運営したい若者の多くは、手持ちの資金がないため物件の購入はおろか、金融機関とのつながりもほとんどありません。
そのため、入居者にとっては賃貸で小さくゲストハウスを始めることで実績を作れますし、オーナーにとっては運営のことを考える手間がなくなります。
ゲストハウスを経営したい人と一緒に設計したい
ポッポ屋大家さんは、ゲストハウスを運営したい人と一緒にリフォームの計画を立てられたらお互いの納得いくゲストハウスができるのではないかと考えていました。
確かに、ゲストハウスのスタッフを雇って自分で運営するにせよ、運営はすべて任せるにせよ、愛着ある空間でゲストが楽しめる時間を作りたいですよね。
しかし、その形態を決めるにしてもこればかりはタイミングなのでその時々で検討していくしかないでしょう。
自分やこのブログ記事がそのつなぎ役となれれば、それほどうれしいことはありません。
これからも「日本一周する宅建士」として不動産業界のキューピットになれるように頑張ります！
ポッポ屋大家さんへのインタビューまとめ
今回の記事では、ゲストハウス運営のメリットとデメリット、さらに実際にゲストハウスを開業したいというポッポ屋大家さんが今悩んでいる問題について、インタビューさせていただいた内容をまとめました。
これからゲストハウスを運営していきたい！
ゲストハウスを作りたいけど、指針が立たない…
という方にとってかなり有益な情報となったのではないでしょうか。
これからもぜひポッポ屋大家さんの挑戦を楽しみにしていてください！
Follow me!
