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「親の土地に建てると土地代はゼロ？」
「親の土地を借りるとかかる税金はいくら？」
「親の土地に家を建てた場合に考えられるトラブルは？」
将来的に長く住み続ける前提で親の土地に新しく家を建てると、金銭的に大きなメリットがあります。
一方で、正しい申請や契約がないと相続や名義問題でトラブルになる可能性が高いです。
そこで本記事では、親の土地に家を建てるメリットと、5つのパターン別にかかる相続税・贈与税・所得税について解説します。
また、家を建てるまでの流れやデメリット・注意点、よくあるトラブル事例とその対処法、住宅ローンについても紹介します。
目次
親の土地に家を建てるメリット
親の土地に家を建てる代表的なメリットは3つあります。
1．土地購入費がかからず住宅ローン負担が大幅に軽減される
2．近くの親に日々の育児や家事、緊急時などに頼れる
3．条件次第では相続対策になる
ここでは、それぞれのメリットを整理します。
1．土地購入費がかからず住宅ローン負担が大幅に軽減される
親の土地を活用する最大のメリットは、土地代がゼロになることによる資金計画の大幅な改善です。
家づくり費用は「土地代＋建築費」が基本ですが、土地代が不要になるだけで住宅ローンの借入額・月々の返済額が大きく変わります。
たとえば、3,000万円の建築費のみでローンを組んだ場合と、土地込みで4,500万円借りた場合では、35年返済・金利1.5%の試算で月々の返済額に4万円以上の差が生じます。
浮いた予算を断熱性能や設備のグレードアップに充てることも可能です。
また、土地購入時にかかる仲介手数料も不要となります。
土地代が不要でも契約形態によっては登記費用や税金が発生しますが、住宅ローン負担が大幅に軽減される点は魅力的と言えるでしょう。
2．近くの親に日々の育児や家事、緊急時などに頼れる
親が近くに住んでいれば、子どもの急な発熱や送迎など緊急時にすぐ頼ることができます。
とくに共働き世帯の仕事と育児の両立はしやすくなると言えるでしょう。
また、親が高齢になった際にも日常的に様子を確認でき、介護が必要になった段階でも迅速に対応できます。
場合によっては、光熱費や食費を一部共有することで生活コストを抑えられることも可能です。
適度なプライバシーの確保と、日常のコミュニケーションルールをあらかじめ決めおけば、良好な関係で大きなメリットを享受できます。
3．条件次第では相続対策になる
親の土地に家を建てることは、将来の相続を「生前に整理する」きっかけになり、条件が整えば税負担の軽減にもつながります。
たとえば、「小規模宅地等の特例」を活用できれば、土地の相続税評価額を最大80%減額できます。
これは被相続人（親）と同居していた親族が土地を相続する場合などに適用される制度で、同居または生計を一にしている状態であれば要件を満たせる可能性があります。
ただし方法を誤ると想定外の贈与税が発生することもあるため、必ず税理士に相談した上で進めましょう。
親の土地に家を建てる5つの方法と税金
親の土地に建てる方法は5つに大別されます。
また、選ぶ方法によって贈与税・相続税・所得税・不動産取得税・登録免許税など発生する税金が大きく異なります。
| パターン | 相続税 | 贈与税 | 所得税 | 不動産取得税 | 登録免許税 |
|---|---|---|---|---|---|
| 1. 親から土地を無償で借りる（使用貸借） | ◯（親死亡時に土地が相続対象） | △（原則なしだが状況により注意） | × | × | × |
| 2. 親から土地を有償で借りる（賃貸借） | ◯（親死亡時に土地が相続対象） | × | ◯（親に家賃収入→所得税） | × | × |
| 3. 親から土地を無償で譲り受ける（贈与） | △（将来の相続税対策になるが注意） | ◯（土地贈与なので課税対象） | × | ◯（土地取得で課税） | ◯（名義変更登記で発生） |
| 4. 親から土地を格安で購入する | △（将来相続財産が減る） | ◯（時価との差額が贈与扱いになる可能性） | △（親に譲渡所得が出る可能性） | ◯（土地取得で課税） | ◯（移転登記で発生） |
| 5. 親の土地に二世帯住宅を建てる | ◯（土地＋建物の評価が相続に影響） | △（資金負担割合によって贈与になる可能性） | × | ◯（建物取得で課税される可能性） | ◯（建物登記・場合により土地も） |
それぞれの特徴を正しく理解した上で、家族の状況に合った方法を選ぶことが重要です。
1．親から土地を無償で借りる（使用貸借）
無償で土地を借りる契約を「使用貸借」といい、子が建物を建てても土地の所有権は親のままです。
地代を払わずに土地を使うため「贈与税がかかるのでは？」と思われがちですが、使用貸借の権利は税務上ゼロと評価されるため贈与税は発生しません。
無償で借りられる代わりに、親から退去を求められれば応じなければならない非常に弱い立場であることがその理由です。
一方で、相続が発生した際は、有償で貸している土地と比べて相続税評価額が高くなる点に注意が必要です。
使用貸借の土地には借地権が設定されていない場合、土地全体が「自用地」として100%評価されます。
親族間であっても口約束は後々のトラブルになりやすいため、期間や使用目的、解除条件を明記した「使用貸借契約書」を必ず書面で作成しておきましょう。
2．親から土地を有償で借りる（賃貸借）
地代を支払って土地を借りる契約を「賃貸借」といいます。
使用貸借と異なり借主である子の権利が法律で強く保護されるため、居住の安定性という点では優れた方法です。
また、子の借地権が設定された分だけ親は土地を自由に使えなくなるため、相続税の評価額が下がるというメリットもあります。
一方で、地代・権利金を受け取る親には不動産所得として所得税・住民税が課税される可能性があり、毎年確定申告が必要になります。
地代は必ず銀行振込で支払い記録を残し、固定資産税の負担者・契約の更新・解約条件を明文化した契約書を作成しておきましょう。
地代が固定資産税程度にとどまる極端に低い金額も贈与とみなされるリスクがあるため、適切な水準について専門家への確認が欠かせません。
3．親から土地を無償で譲り受ける
親から土地を無償で譲り受けることは「生前贈与」にあたり、贈与税が発生する可能性が高い方法です。
贈与税は1年間の受取額から基礎控除110万円を差し引いた金額に課税されるため、評価額の高い土地では数百万円単位の税負担が生じることもあります。
軽減策として「相続時精算課税制度」があり、累計2,500万円まで贈与税を非課税にできます。
ただしこの制度は贈与した財産が相続発生時に相続財産へ持ち戻されて相続税の対象となります。
将来的な値上がりが見込まれる土地であれば節税効果が期待できますが、値上がりが見込めない土地では実質的なメリットが得られないケースもあります。
また、一度選択すると暦年課税には戻れないうえに、「小規模宅地等の特例」が使えなくなるため慎重な判断が必要です。
4．親から土地を格安で購入する
親から土地を時価より安く購入する「低額譲渡」は、売買の形式であっても税務上は贈与とみなされるリスクがあります。
贈与税は「無償かどうか」ではなく「経済的な得が生じたかどうか」で判断されるためです。
たとえば、時価3,000万円の土地を1,000万円で購入した場合、差額の2,000万円分について贈与税の課税対象となる可能性があります。
また、土地を売却した親側には譲渡所得税が発生します。
低額であっても有償での譲渡である以上、親は翌年3月15日までに確定申告をする必要があります。
つまり低額譲渡は、子に贈与税・親に譲渡所得税と、双方に税負担が生じる可能性がある方法です。
節税目的で価格を下げすぎるとかえって高額な贈与税を招くリスクがある点に注意しましょう。
5．親の土地に二世帯住宅を建てる
二世帯住宅は「完全分離型」「一部共用型」「同居型」の3タイプがあり、タイプによって税金・ローン・登記の扱いが複雑になりやすいため事前の整理が特に重要です。
とくに注意すべきは、建築費の負担割合と建物の持分登記を必ず一致させることです。
たとえば、親が建築費の60%を負担したにもかかわらず建物を子の単独名義にした場合、その60%相当が贈与と認定されるリスクがあります。
また、住宅ローン控除については、完全分離型で親子がそれぞれ独立したローンを組んでいれば双方が控除を受けられるケースがあります。
一方で区分登記をしている場合、「小規模宅地等の特例」が使えなくなる可能性があるため、どちらを優先すべきかは専門家と慎重に検討することがおすすめです。
▼家づくりに関するお悩みをお抱えの方は、「家づくり相談所」が親身になって解決します。
親の土地に家を建てるまでの流れ
親の土地に家を建てるまでの一般的な流れは、以下の通りです。
1．登記簿謄本を取得して名義を確認する
2．用途地域や再建築可否、接道義務を確認する
3．親と一緒に土地の契約形態を決める
4．住宅ローンの事前審査を受ける
5．税理士や司法書士に試算相談する
6．ビルダーと建築請負契約を締結して着工
それぞれ解説します。
1．登記簿謄本を取得して名義を確認する
登記簿謄本（登記事項証明書）は法務局またはオンラインで取得できます。
確認すべきポイントは土地の名義人、共有者の有無、抵当権や差押えの有無の3点です。
親名義のつもりが祖父名義のままになっているケースは珍しくなく、その場合は関係する相続人全員の同意が必要になります。
また、抵当権がすでに設定されている土地に新たな抵当権を設定しようとすると、金融機関の審査が通らないケースがあります。
建築計画を進める前に必ず確認しましょう。
2．用途地域や再建築可否、接道義務を確認する
建築基準法では幅員4m以上の道路に2m以上接していない土地には原則として建物を建てられません。
この接道義務要件を満たさない土地は「再建築不可」となり、既存建物の建て替えができません。
また、市街化調整区域では住宅新築に行政許可が必要で、農地なら農地転用の手続きも必要です。
さらに、道路幅が4m未満の場合は「セットバック」により実質的な敷地面積が狭くなることもあります。
これらは市区町村窓口で調べられますが、建築会社に事前調査を依頼するのが最も確実です。
3．親と一緒に土地の契約形態を決める
土地の状況が確認できたら、使用貸借・賃貸借・贈与・売買のどれにするかを親と一緒に決定します。
単純に「タダで借りられるから使用貸借」という判断だけでは不十分です。
将来の相続時の扱いや兄弟姉妹への公平性も含めて判断しましょう。
兄弟姉妹がいる場合は、この段階で全員に状況を説明しておくことが重要です。
後から「知らなかった」という声が相続トラブルの発端になります。
また、決定した契約形態は司法書士や行政書士に依頼して必ず書面で残しましょう。
4．住宅ローンの事前審査を受ける
親名義の土地に家を建てる場合、金融機関は担保として土地に抵当権を設定することを求めるのが一般的です。
親が抵当権設定に同意しなければ審査が通らないケースがあります。
また、借地扱いの場合は担保価値が認められにくく融資条件が厳しくなることもあります。
二世帯住宅では親子リレーローンやペアローンといった選択肢も検討できますが、利用可否は金融機関によって異なります。
資金計画の早い段階で事前審査を受け、「いくら借りられるか」を明確にしておくことが重要です。
5．税理士や司法書士に試算相談する
贈与税・相続税・譲渡所得税の試算、登記費用と手続きの確認、契約書・遺言書の作成など、専門家への相談は必須と言えます。
重要なのは「節税だけを目的にしない」ことです。
贈与税を回避しようとした格安売買が低額譲渡として認定され、想定外の税負担が生じるケースもあります。
「税金を最小化する」と同時に「家族が揉めない設計」を考えることが長期的に最善の結果につながります。
6．ビルダーと建築請負契約を締結して着工
建築計画が確定したらビルダーと建築請負契約を締結します。
契約前に地盤調査や隣地との境界確定、近隣への挨拶を済ませておきましょう。
また、住宅ローンは着工後に正式実行されますが、分割融資（着工時・上棟時・完成時）が使われるケースもあります。
完成後は建物の表示登記と所有権保存登記が必要です。
新築建物には固定資産税の軽減措置が適用される場合があるため、市区町村へ確認しておきましょう。
親の土地に家を建てるデメリットと注意点
親の土地を活用することには多くのメリットがある一方、把握すべき注意点もあります。
1．建築費を親が出す場合は贈与税に注意
2．土地が親名義のままだと住宅ローン審査が厳しくなる
3．土地によっては「そもそも家を建てられない」ケースがある
それぞれ解説します。
1．建築費を親が出す場合は贈与税に注意
親が建築費を負担した場合、その金額は原則として「贈与」とみなされ贈与税の課税対象になります。
ただし「住宅取得等資金の贈与税の非課税特例」を活用すると一定金額まで非課税にできます。
たとえば、2026年2月時点で省エネ等住宅は最大1,000万円、それ以外の住宅は最大500万円まで贈与税が非課税となります。
この特例を利用するには資金の移動を銀行振込で行い記録を残すことが必要です。
また建物の名義（登記）と実際の資金負担割合を一致させることが基本となります。
親が半分を負担したにもかかわらず子の単独名義にすると、その半分が贈与とみなされる点に注意しましょう。
2．土地が親名義のままだと住宅ローン審査が厳しくなる
親名義の土地を担保にする場合、金融機関は土地への抵当権設定を条件とするのが一般的です。
親が同意しない場合や既存の借入で抵当権が設定されている場合は融資が実行されないことがあります。
また、金融機関によっては親を連帯保証人にすることを条件とするケースもあります。
なお、使用貸借（無償）の場合は担保評価が低くなる傾向があり、賃貸借契約が整備されていれば一定の担保評価を受けやすくなります。
計画の後半でローンが通らないという事態を避けるため、早い段階で金融機関に土地の状況を伝えて事前審査を受けることが最善策です。
3．土地によっては「そもそも家を建てられない」ケースがある
「土地の名義」より先に「建築できる土地か」を確認することが重要です。
たとえば、接道義務を満たさない「再建築不可」の土地では、既存建物を取り壊した後に新しい建物を建てることができません。
また、市街化調整区域では住宅新築に行政許可が必要で、農地であれば農地転用の手続きが別途必要です。
「建てられると思っていたのに建てられなかった」という事態を避けるために、役所調査や測量による現地確認を必ず実施しましょう。
▼家づくりに関するお悩みをお抱えの方は、「家づくり相談所」が親身になって解決します。
親の土地に家を建てるときのトラブル事例と対処法
ここからは、親の土地に家を建てるときに実際に起こりうるトラブル事例とその対処法を紹介します。
1．相続時に兄弟から「土地を売って分けろ」と言われた
親が亡くなった後、兄弟姉妹から「土地を現金化して均等に分けてほしい」と要求されるトラブルは非常に多く見られます。
遺産分割協議がまとまらない場合、不動産が相続人の共有状態となり、売却には原則として全員の同意が必要です。
そのため、意見が対立すると調整が難航し、場合によっては共有物分割請求などにより売却に至る可能性があります。
対処法は、親が生きているうちに遺言書を作成し、土地を自分に相続させる旨を明記することです。
また、他の兄弟への代償分割（現金での補償）を準備しておくと合意を得やすくなります。
家を建てる前の段階で家族全員に状況を説明し、合意形成しておくことが最もトラブルを防ぎやすい方法です。
2．親子関係が悪化し「うちから出ていけ」と言われた
使用貸借（無償）で親の土地に住んでいる場合、関係が悪化したときの居住の立場は法的に非常に弱くなります。
使用貸借は賃貸借ほど法的保護が強くなく、「出ていけ」と言われた場合に明確な対抗手段を持ちにくいのが現実です。
対処法として、使用貸借契約書で解除条件を明確に制限しておくことが有効です。
また、地代を払う「賃貸借」に切り替えることで借地借家法の保護を受けやすくなります。
場合によっては、贈与や売買等による将来的な名義変更を視野に入れることをおすすめします。
3．住宅ローンが払えず競売になり親の土地まで巻き込まれた
親名義の土地を担保に住宅ローンを組んでいる場合、返済不能になると土地も競売対象となります。
この場合、老後資金が失われるだけでなく家族関係の大きな亀裂にもつながります。
対処法は、まず無理のない借入額に抑えることです。
また、可能であれば親を連帯保証人にしない融資形態を金融機関に確認しましょう。
返済計画は現在の収入ではなく、定年・育児休業・収入変動を見越した将来の収入を基準に組み立てることが重要です。
親の土地に家を建てるときによくある質問
ここからは、親の土地に家を建てるときによくある質問に回答していきます。
1．親の土地に家を建てたら固定資産税は誰が払う？
固定資産税は名義人（所有者）に課税されるため、親名義の土地には親に、子名義の建物には子にそれぞれ納税通知書が届きます。
ただし、実務上は「誰がどちらを負担するか」を家族間で取り決めておくことが重要です。
口約束ではトラブルになりやすいため、使用貸借契約書や覚書に明記しておくことをおすすめします。
2．親の土地に家を建てると住宅ローンはどうなる？
親名義の土地に家を建てる場合でも住宅ローンを組むこと自体は可能です。
ただし、金融機関が担保として親名義の土地に抵当権を設定する条件を求めることがほとんどです。
なお、使用貸借（無償）の場合は担保評価が低くなる傾向があり、融資額に影響することがあります。
金融機関によって条件が異なるため、複数行で事前審査を受けて比較することが有効です。
3．親が亡くなったら土地は自動的に自分のものになる？
親が亡くなっても土地が自動的に自分のものになるわけではありません。
相続が発生すると法定相続人全員に相続権が生じ、「遺産分割協議」で全員が合意した上で相続登記を行う必要があります。
2024年4月より相続登記が義務化されており、相続を知った日から3年以内に登記しないと過料の対象となる場合があります。
遺言書があれば手続きがスムーズになるため、親に生前から準備してもらうことをおすすめします。
4．親の土地に家を建てたあと売却はできる？
建物だけの売却は法律上可能ですが、土地の所有権がなければ買い手が見つかりにくく現実的には困難です。
土地が親名義の場合は親の協力が、親が亡くなった後は相続人全員の合意が必要になります。
将来的な売却の可能性があるなら、早い段階で土地の名義・契約形態を整理しておくことが重要です。
5．親が亡くなったら建てた家はどうなる？
建物が子の名義であれば親が亡くなっても建物はそのまま子の所有物です。
一方で、親が亡くなったときに考えられる問題として、建物が建っている「土地」の行方が挙げられます。
土地を相続できなかった場合や兄弟姉妹との共有になった場合、地代請求や売却要求を受けるケースもあります。
こうしたリスクを防ぐには、遺言書・生前贈与・売買のいずれかで土地の権利を生前のうちに整理しておくことが最善の対策です。
▼家づくりに関するお悩みをお抱えの方は、「家づくり相談所」が親身になって解決します。
親の土地に家を建てるならプロへの相談がおすすめ！
親の土地に家を建てることは土地代がかからないという大きなメリットがある一方、方法の選択を誤ると贈与税・相続税・所得税などで想定外の負担が発生するリスクがあります。
また、「無償で借りる」「有償で借りる」「贈与」「格安売買」「二世帯住宅」という5つの方法ごとに税金の扱いが異なり、住宅ローンの審査条件にも影響します。
税金・登記・住宅ローン・相続は互いに連動しており、一つの判断が別の問題を引き起こすことがあります。
そのため、税理士や司法書士、金融機関、建築会社と一緒に総合的な視点でプランを組み立てることが最も安全な進め方です。
親の土地を活用した家づくりを成功させるために、まずは専門家への相談から始めてみてください。