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「私の土地の価格は固定資産税評価額からわかるの？」
「評価額と実際の売却価格はどれくらい違うの？」
「土地の相場を正確に知るにはどうすればいいの？」
持ち家派の方や実家を相続した方の中には、そんな疑問を感じている方も多いでしょう。
実は、固定資産税評価額を使えば土地価格、売却相場を逆算できます。
一方で、宅地以外の計算には不向きであったり、3年に一度のペースでしか更新されなかったりと必ずしも正確ではありません。
そこで本記事では、固定資産税評価額から売却相場を逆算する計算式や注意点、そもそもの固定資産税評価額の調べ方を宅建士が紹介します。
また、実勢価格を高くするコツや固定資産税評価額以外の算出方法についても解説するため、ぜひ最後までご覧ください。
目次
固定資産税評価額とは？
固定資産税評価額とは、土地や建物にかかる固定資産税などの税額を決める基準となる評価額のことです。
他にも都市計画税や不動産取得税、登録免許税などの税金の計算に使われます。
地方自治体が定めた「固定資産評価基準」に則って算定され、3年ごとに見直しが行われる制度となっています。
評価の方法は土地の立地や特性によって異なり、市街地の宅地であれば路線価方式が、郊外や非市街地では標準宅地比準方式が用いられることが一般的です。
路線価方式では道路に面した土地の価値を基準に評価し、標準宅地比準方式では近隣の標準的な宅地と比較して評価額を決定します。
このように、固定資産税評価額は公平な課税を実現するために、地域の実情に合わせた評価方法で算出されています。
固定資産税評価額から土地価格を求める計算式
宅地の固定資産税評価額は、国が公表する公示地価の約70％の水準に設定されており、一方で実際の取引価格である実勢価格は公示地価の約1.1倍が目安とされています。
この関係性を利用すると、土地のおおよその売却相場を以下の計算式で逆算することができます。
売却相場（実勢価格） ≒ 固定資産税評価額 ÷ 0.7 × 1.1
たとえば、固定資産税評価額が1,400万円の土地であれば、「1,400万円 ÷ 0.7 × 1.1 = 約2,200万円」という形で実勢価格の目安を算出できます。
ただし、これはあくまで簡易的な計算方法であり、実際の売却価格とは異なる場合があることを理解しておきましょう。
そもそも固定資産税評価額はどうやって調べて確認する？
固定資産税評価額を確認する方法は、主に3つあります。
1．自宅に郵送される課税明細書を確認する
2．役所で固定資産評価証明書を取得する
3．役所で固定資産課税台帳を閲覧する
それぞれの方法には特徴があり、目的に応じて使い分けることが大切です。
1．自宅に郵送される課税明細書を確認する
毎年4月から5月頃になると、自治体から納税通知書が届きます。
この通知書に同封されている課税明細書には、土地や建物ごとの固定資産税評価額が記載されています。
課税明細書の「価格（評価額）」という欄を確認すれば、所有している物件の土地評価額を簡単に把握することができます。
課税明細書を確認する方法なら追加の手続きが不要で、毎年最新の評価額を自宅で確認できる最も手軽な方法です。
ただし、課税明細書は納税義務者本人にしか送付されないため、共有名義の場合は代表者に届くことになります。
もし課税明細書を紛失してしまった場合は、次に紹介する他の方法で確認する必要があります。
2．役所で固定資産評価証明書を取得する
固定資産評価証明書を申請すれば、正確な評価額を公的な証明書として取得することができます。
市区町村の役所窓口や郵送で申請が可能で、本人確認書類を提示すればすぐに発行してもらえます。
固定資産評価証明書は、単に評価額を確認するだけでなく、不動産の売却準備資料や金融機関への提出書類としても活用できる正式な書類です。
たとえば、住宅ローンの借り換えや相続手続き、不動産売買の際に必要となることが多いです。
発行手数料は自治体によって異なりますが、一般的には1通300円から400円程度となっています。
3．役所で固定資産課税台帳を閲覧する
固定資産課税台帳を閲覧すれば、土地や建物の詳細な評価額だけでなく、所在地や地目などの情報も確認することができます。
市区町村の役所などで閲覧でき、所有している物件の評価額はもちろん、登録されている細かな情報まで把握できます。
さらに、縦覧制度を利用すれば、毎年4月1日から5月31日頃までの一定期間内に限り、同じ市区町村内の他の土地の評価額も確認でき、自分の物件と周辺物件を比較する材料として活用できます。
周辺相場と比較することで、自分の土地の評価が適正かどうかを判断する手がかりとなり、売却を検討する際の重要な参考情報となるでしょう。
閲覧には本人確認書類が必要となり、所有者本人または代理人が手続きを行うことができます。
固定資産税評価額から土地価格を計算するときの注意点
固定資産税評価額から土地価格を逆算する際には、いくつかの重要な注意点があります。
計算式で求められる価格はあくまで目安であり、実際の売却価格とは異なる場合が多いことを理解しておく必要があります。
また、土地の種類や評価のタイミング、個別の条件によって精度が大きく変わるため、これらの注意点を押さえておくことが大切です。
1．逆算された「土地価格」と成約する「実勢価格」には差がある
計算式で逆算した土地価格は、あくまで目安であり、実際に売買が成立する実勢価格とはズレが生じます。
実勢価格は公示価格の1.1倍から1.2倍程度とされていますが、これは平均的な目安に過ぎません。
実際の不動産査定の現場では、土地の形状や接道状況、周辺環境、需要と供給のバランス、買主の事情など、個別の要因によって価格は大きく変動します。
たとえば、整形地でアクセスが良く、人気の高いエリアにある土地であれば、公示価格の1.5倍以上の価格で取引されるケースも珍しくありません。
逆に、不整形地や接道条件が悪い土地では、計算式で求めた価格よりも低くなることもあります。
そのため、逆算した価格は参考程度に留め、実際の相場は不動産会社に確認することをおすすめします。
2．農地や山林など宅地以外の計算には不向きである
固定資産税評価額からの逆算計算は、主に宅地を前提としているため、農地や山林などには適していません。
固定資産評価基準では、地目に応じて異なる評価方法を定めており、宅地以外の土地は比準方式や補正の仕方が大きく異なるためです。
農地には農地特有の補正率が適用され、雑種地には雑種地補正がかかります。
さらに、農地には農地法による利用制限があるため、宅地に転用できる場合とできない場合で評価が大きく変わります。
このような土地を宅地の計算式で換算してしまうと、過小評価や過大評価のリスクが高まり、実際の価値とかけ離れた結果となってしまう可能性があります。
宅地以外の土地を売却する際は、専門家に相談することが重要です。
3．見直しは「3年に1度」のためタイムラグがある
固定資産税評価額は原則として3年ごとに評価替えが行われるため、基準年度以外は据え置かれたままとなり、市場価格との間にタイムラグが生じることがあります。
不動産市場は常に変動しており、とくに人気エリアでは地価が急速に上昇することも珍しくありません。
たとえば、新しい鉄道路線の開通や大型商業施設の誘致などによって数ヶ月の間に地価が上昇したエリアでは、固定資産税評価額は古いままのため、逆算した価格が実勢価格よりも大幅に低く見積もられてしまう可能性があります。
逆に、地価が下落しているエリアでは、評価額の方が高いままとなり、売却時に想定よりも低い価格となることもあります。
そのため、固定資産税評価額から逆算した土地価格よりも最新の市場動向を把握することの方が重要です。
4．素人が自力で算出することは難しい
土地の評価には奥行補正や側方補正、角地補正など、多くの補正率が関係しており、単純な計算式だけでは正確な価値を算出することは困難です。
とくに、旗竿地や不整形地のような特殊な形状の土地では、これらの補正が大きく影響します。
面積に評価額を掛けて0.7で割り、1.1を掛けるという簡易計算では、実際の価値を過小評価したり過大評価したりしてしまう可能性が高いと言えるでしょう。
さらに、用途地域や建ぺい率、容積率、借地権の有無なども価格に影響を与える要素となります。
こうした複雑な要因を総合的に判断するには専門知識が必要となるため、正確な価格を知りたい場合は不動産の専門家に相談することをおすすめします。
固定資産税評価額以外の土地価格の評価方法
土地の価格を評価する方法は、固定資産税評価額以外にも複数存在します。
それぞれの評価方法には異なる目的や基準があり、場面に応じて使い分けられています。
ここでは、4つの主要な評価方法について解説していきます。
1．相続税評価額
相続税評価額とは、相続税や贈与税の計算で使用される評価方式のことで、公示地価の約80％の水準に設定されています。
宅地の場合、固定資産税評価額が公示地価の約70％水準であることを考えると、固定資産税評価額を1.1倍程度にすることで相続税評価額に近い数値を求めることができます。
相続税評価額は路線価図や評価倍率表を用いて算出され、相続が発生した際の財産評価や遺産分割の基準として活用されます。
固定資産税評価額とは異なる目的で設定されているため、同じ土地でも評価額が異なる点に注意が必要です。
2．公示価格
公示価格とは、国土交通省が全国の標準地を基に公的に公表する、土地の時価を示す指標です。
毎年1月1日時点における標準地の価格を調査し、3月頃に発表されます。
この公示価格は、公共事業における用地買収価格の算定基準となるほか、不動産鑑定評価や金融機関の担保評価など、様々な場面で基準価格として活用されています。
土地の売却を検討する際にも、公示地価を基準に適正な価格を見積もることが一般的です。
ただし、公示価格は標準地の価格であるため、実際に売却する土地とは位置や条件が異なることを理解しておく必要があります。
3．実勢価格
実勢価格とは、実際に不動産売買が成立した取引価格のことで、最も現実的な市場価値を示すものです。
過去の取引データや需要と供給のバランス、個別の条件を反映し、買主と売主が合意した実際の価格となります。
公示価格や固定資産税評価額が理論的な指標であるのに対し、実勢価格は市場の実態を直接反映した価格といえます。
土地を売却する際には、類似物件の成約事例を比較検討することで、売却時の参考価格を把握することができます。
ただし、実勢価格は時期や取引条件によって変動するため、最新の情報を収集することが重要です。
4．土地総合情報システム
土地総合情報システムとは、国土交通省が提供する過去の不動産取引価格情報を検索できる公的なデータベースです。
全国の不動産取引価格や地価公示、都道府県地価調査の結果を地図上で確認することができます。
また、住所や地名、取引時期を指定して検索すれば、近隣の土地がどのくらいの価格で取引されたかを調べることができ、実勢価格を把握する上で非常に役立つツールとなっています。
売却を検討している土地の周辺エリアでの成約価格を調べることで、適正な売り出し価格の設定や売却戦略の立案に活用できます。
インターネットで無料で利用できるため、これから売却活動を検討している方は積極的に活用することをおすすめします。
実勢価格を売却相場よりも高くするコツ
土地や不動産を売却する際には、できるだけ高い価格で売却したいと考えるのは当然のことです。
実勢価格は市場の需給バランスによって決まりますが、売主側の工夫次第で売却相場よりも高い価格での成約を目指すことができます。
ここでは、実勢価格を高くするための具体的なコツを4つご紹介します。
1．媒介契約を結ぶ宅建業者を厳選する
信頼できる不動産会社を選び、媒介契約を結ぶことで、査定精度や販売力を高められます。
経験豊富で地域の知識に精通し、幅広い販売チャネルを持つ業者であれば、適正価格の提示はもちろん、購入意欲の高い買主を集める力も備えています。
とくに、地元エリアに強い宅建士資格を持つ営業マンを選ぶことで、地域特性を活かした査定や効果的な広告戦略が期待できます。
一方で、「インターネット査定で他社よりも高かったから」などの理由で、安易に業者を決めてしまうのは危険です。
複数の不動産会社に査定を依頼し、査定価格の根拠や販売戦略、担当者の対応力などを比較検討した上で、最も信頼できる業者と契約しましょう。
2．売り出し時期を見極める
地価が上昇している時期や不動産需要が高まるタイミングで売り出すことで、成約価格が高まる可能性があります。
不動産市場は市況や地価トレンド、相続税制の変更、住宅ローン金利の動向などによって大きく影響を受けます。
たとえば、地価上昇が続いているエリアで路線価が上がった直後や、転勤や進学が多い春先など需給が強まる季節を狙って売り出すことで、より多くの購入希望者を集められる可能性があります。
また、周辺で大型開発が予定されている場合は、その情報が広まる前に売却するか、開発完了後に売却するかを戦略的に判断することも重要です。
3．定期的なメンテナンスを欠かさない
土地や建物を日頃からきれいに保つことで、購入検討者に良い印象を与え、評価を高めることができます。
建物や付帯設備の劣化が少ない状態であれば、査定額にも良い影響を与えるだけでなく、内覧時の印象が大きく向上します。
具体的には、定期的な草刈りや境界の整備、建物の軽微な修繕を実施しておくことで、管理が行き届いている印象を与えることができます。
とくに、売却を決めてから慌てて対応するのではなく、日頃から適切なメンテナンスを心がけておくことが、いざという時に高値売却につながる重要なポイントとなります。
4．リフォームやリノベーションを実施する
リフォームやリノベーションで物件に付加価値を加えることで、売却価格を引き上げることが可能です。
利便性や見た目、機能性を改善することで、購入希望者の需要を高め、競合物件との差別化を図ることができます。
たとえば、築年数が経過した建物であれば、古くなった水回り設備を新しいものに交換したり、耐震補強工事を実施したり、内装を現代的なデザインに刷新したりすることで、大幅に価値を高められます。
ただし、リフォーム費用が売却価格の上昇分を上回ってしまっては意味がないため、費用対効果をしっかりと検討した上で実施することが重要です。
「リショップナビ」では信頼出来る優良リフォーム会社から複数の見積りを比較検討できます。
正確な売却相場を知りたい方は不動産会社に査定を依頼しよう！
固定資産税評価額から土地価格を逆算する方法や、公示価格、相続税評価額などの公的な評価方法は、あくまで参考としての目安に過ぎません。
実際の売却相場を正確に把握するには、土地の形状や接道条件、用途地域などの個別条件、補正率、需給バランス、過去の成約事例など、多くの要素を総合的に判断する必要があるためです。
こうした専門的な評価は、不動産取引の経験が豊富な宅建士が在籍する不動産会社に依頼することが最も確実です。
複数の不動産会社に査定を依頼し、それぞれの査定価格とその根拠、販売戦略を比較検討することで、最適な売却価格を設定することができます。
高値での売却を実現するためにも、信頼できる不動産会社を選び、専門家のアドバイスを受けながら売却活動を進めていきましょう。