「住宅ローンの審査が通らないのはなぜ？」
「希望額が高すぎるのも原因？」
「年収だけでは足りない？」
実は属性以外にも健康状態や返済実績、転職のタイミングなど、意外な要因が審査に影響します。
このような事実を知らずに「審査落ち」を経験する方も多いでしょう。
そこで本記事では、そこで本記事では、住宅ローン審査の基準と事前審査が通るコツを解説します。
また、本審査で落ちる驚きの理由や審査が通らないときの対策についても紹介するため、ぜひ最後までご覧ください。
目次
住宅ローン審査の基準とは？
住宅ローンの審査では、年収や勤続年数といった基本的な属性だけでなく、個人信用情報や返済比率、家族構成など複数の要素が総合的に評価されます。
金融機関は融資した資金を確実に回収できるかを慎重に判断するため、申込者の返済能力と物件の担保価値をチェックします。
ここでは住宅ローン審査における主要な4つの基準について解説します。
1．一定の年収
住宅ローン審査では、申込者に安定した収入があるかが重要な判断材料となります。
多くの金融機関では最低年収の基準を設けており、年収300万円以上であれば審査通過の可能性が高まる傾向にあります。
ただし、購入する物件の価格や立地によって求められる年収水準は変動します。
たとえば、都内で5,000～7,000万円台の中古住宅を購入する場合、年収600～1,000万円以上が推奨されるケースが多く見られます。
一般的に、年収が高いほど借入可能額も増加し、金融機関からの信用評価も向上するため、安定した収入の確保が審査通過の第一歩となります。
2．クリーンな個人信用情報
住宅ローン審査において、個人信用情報に延滞や滞納の記録がないことは必須条件です。
金融機関はCIC（シー・アイ・シー）やJICC（日本信用情報機構）といった信用情報機関に照会し、過去の返済履歴を確認します。
クレジットカードローンやカーローン、携帯電話の分割払いなど、あらゆる借入の返済状況が記録されており、過去5年以内に滞納歴がある場合は審査に大きく影響します。
逆に過去5年間カードローンなどの滞納が一切ない場合、審査通過率は大幅に向上します。
信用情報は金融機関が申込者を信頼できるかを判断する重要な指標となるため、日頃から支払い期日を守ることが重要です。
3．適切な収入と借入金のバランス
住宅ローン審査では、年収に対する年間返済額の割合である「返済比率」が重視されます。
一般的に返済比率は35%以下が目安とされており、この範囲内であれば審査に通過しやすくなります。
返済比率が高すぎると、日常生活に支障をきたす可能性があると判断されるためです。
たとえば、年収500万円の方であれば年間返済額150万円（約12.5万円／月）以内が望ましい水準です。
住宅ローン以外にも自動車ローンやカードローンがある場合、それらも含めた総返済額で計算されるため、借入全体のバランスを考慮することが重要です。
4．家族構成やその他の所有資産の状況
住宅ローン審査では、申込者の家族構成や保有資産も評価対象となります。
扶養家族の人数が多いほど生活費の負担が大きくなり、返済余力が減少すると判断されるため、審査にやや不利に働く傾向があります。
一方で、不動産や株式、預貯金などの資産を多く保有している場合は、万が一収入が途絶えた際の返済能力があると評価され、審査で有利になります。
たとえば頭金として物件価格の2割以上を用意できる場合や、他に収益不動産を所有している場合などは、金融機関からの信用度が高まります。
家族状況と資産背景は総合的な返済能力を測る重要な指標です。
住宅ローンの事前審査が通らない驚きの理由
住宅ローンの事前審査は、本審査の前段階として行われる簡易的な審査です。
年収や勤続年数といった基本的な条件だけでなく、意外な要因で審査落ちとなることがあります。
ここでは事前審査で落ちてしまう7つの代表的な理由について詳しく解説します。
1．転職直後で勤続年数が短い
勤続年数が1年未満の場合、住宅ローンの事前審査は厳しくなります。
金融機関は長期間にわたって安定した収入が継続するかを重視するため、転職直後は収入の安定性が十分に証明できないと判断されるためです。
多くの金融機関では勤続年数2年以上を一つの基準としており、この期間に満たない場合は審査通過が困難と言えます。
ただし、同業種への転職でキャリアアップが明確な場合や、大手企業への転職の場合は、例外的に審査が通るケースもあります。
転職を検討している方は、住宅ローン申込のタイミングを慎重に見極める必要があります。
2．他行ですでに借り入れがある
他の金融機関で既に借入がある場合、住宅ローンの審査通過は難しくなります。
たとえば、カードローンや自動車ローン、教育ローンなどの既存借入が挙げられます。
すでに借り入れがある状態では、将来の総借入額が増加し返済比率が上昇してしまうためです。
金融機関は住宅ローンだけでなく、すべての借入を合算して返済能力を評価します。
住宅ローン申込前に他行の借入を完済するか、少なくとも残債を大幅に減らしておくことが、審査通落ちを回避する方法です。
3．収入が不安定な個人事業主である
個人事業主や非正規雇用の方は、会社員と比べて住宅ローン審査が厳しくなる傾向があります。
収入が毎月一定ではなく、景気や事業状況によって大きく変動するため、金融機関は返済能力の安定性を慎重に評価するためです。
審査では過去2年から3年分以上の確定申告書を提出し、年ごとの売上や所得の推移を確認されます。
たとえば年によって売上が大幅に変動している場合や、直近年度の所得が前年より大きく減少している場合は、審査落ちのリスクが高まります。
個人事業主が住宅ローンを申し込む際は、複数年にわたる安定した所得実績を示すことが重要です。
4．過去に借入金の返済における滞納歴がある
過去に借入金の返済を滞納した履歴がある場合、それは住宅ローン審査落ちの主要な原因となります。
クレジットカードやカードローンの延滞記録は信用情報機関に5年間保存され、金融機関は必ずこの情報を確認します。
意外と見落とされがちなのが、携帯電話本体の分割払いの延滞です。
これもローン契約の一種として信用情報に記録されるため、わずか数日の遅延でも審査に影響します。
過去の滞納歴は簡単には消せないため、日頃から支払い期日を厳守することが不可欠です。
5．そもそも借入金の希望額が多すぎる
希望する借入額が年収や保有資産に対して高すぎる場合、金融機関は「返済不能になるリスクが高い」と判断し、審査を通しません。
住宅ローンの借入可能額は年収の5倍から7倍程度が一般的な目安とされており、これを大きく超える金額を希望すると審査落ちの可能性が高まります。
たとえば年収500万円の方が借入額5000万円（年収の10倍）を希望しても、審査通過は極めて困難です。
借入希望額を設定する際は、現実的な返済計画を立て、無理のない金額に抑えましょう。
また、金融機関が提示する借入可能額の上限が、必ずしも適正な借入額とは限らない点にも注意が必要です。
6．一度も返済実績がないスーパーホワイト
信用情報に一切の記録がない、いわゆる「スーパーホワイト」の状態でも、住宅ローン審査では不利になることがあります。
クレジットカードやローンを一度も利用したことがない場合、信用情報機関に返済履歴が存在せず、金融機関は返済能力を判断する材料を得られません。
とくに30代以上でスーパーホワイトの場合、「過去に金融事故を起こして情報が消えた後ではないか」と疑われる可能性もあります。
また、クレジットカードを持たず、ローンも組んだことがない20代の方が住宅ローンを申し込むと、審査で慎重な判断がなされます。
適度にクレジットカードを利用し、期日通りに返済する実績を積むことが、信用構築につながります。
7．住宅ローン完済時には高齢である
住宅ローンの完済時年齢が70歳前後またはそれ以上になる場合、審査は厳しくなります。
金融機関は完済時の年齢制限を設けており、多くは75歳から80歳を上限としているためです。
たとえば60歳の方が35年ローンを組もうとすると完済時年齢が95歳となり、現実的に審査通過は困難です。
定年退職後の収入見込みや年金受給額も考慮されるため、高齢での借入は返済計画の実現可能性が厳しく問われます。
50代以降で住宅ローンを検討する場合は、返済期間を短めに設定するか、親子リレーローンなどの活用を検討することが現実的です。
住宅ローンの本審査が通らない驚きの理由
事前審査を通過しても、本審査で落ちてしまうケースは決して珍しくありません。
本審査では事前審査よりも詳細な書類確認が行われ、物件の担保評価や健康状態のチェックが加わります。
ここでは本審査で落ちてしまう4つの主要な理由について解説します。
1．事前審査と本審査の申告内容が違う
事前審査と本審査で申告した内容に食い違いがある場合、金融機関からの信用を失い審査落ちにつながります。
年収や既存借入額、勤務先情報などに不一致があると、「虚偽申告をした」と判断され、融資を断られる原因となります。
たとえば、事前審査時には申告しなかった現金借入が本審査で発覚するケースなどが該当します。
申告内容の不一致は意図的でなくても重大な問題として扱われるため、当然ですが事前審査の段階から正確な情報を提供しましょう。
2．事前審査と本審査の間に転職した
事前審査通過後から本審査までの間に転職してしまうと、勤続年数不足により本審査で落ちる可能性が高いと言えます。
転職によって勤務先や収入条件が変わると、金融機関は改めて安定性を評価し直すためです。
新しい職場での勤続期間がほとんどない状態では、安定した収入が継続すると判断されにくく、審査で不利になります。
たとえば事前審査通過直後に転職し、本審査時には新しい会社での勤続が数週間という状況では、ほぼ確実に審査落ちします。
住宅ローン審査が完全に終了するまでは、転職や退職を控えることが鉄則です。
3．物件の担保評価が想定より低かった
購入予定物件の担保評価額が希望借入額に対して不足している場合、本審査で融資が見送られることがあります。
金融機関は万が一返済が滞った際に物件を売却して融資額を回収するため、物件の資産価値を重視します。
担保評価が低いと、融資額に見合うだけの担保価値がないと判断され、融資額の減額または審査否決となります。
たとえば築年数が古い物件や、立地条件が悪く再販が困難と見込まれる物件は、購入価格よりも担保評価が大幅に低くなる傾向があります。
物件選びの段階から、金融機関の担保評価基準を意識し、資産価値の高い物件を選ぶことが重要です。
4．健康状態に不安を抱えている
住宅ローン契約では多くの場合、団体信用生命保険（団信）への加入が融資条件となっています。
団信は契約者が死亡または高度障害状態になった際に、ローン残債が保険で完済される仕組みですが、加入には健康状態の審査が必要です。
たとえば、糖尿病や高血圧などの慢性疾患がある場合や、直近でがんなどの重大な病気の治療歴がある場合は、団信の審査に通らず、結果として住宅ローン本審査も通過できない可能性があります。
団信加入が難しい場合は、ワイド団信やフラット35など、健康条件が緩和された選択肢を検討する必要があります。
住宅ローン審査が通りやすくなるコツ
住宅ローン審査に通りにくい状況でも、工夫次第で審査通過の可能性を高められます。
ここでは住宅ローン審査の通過率を高めるための8つの実践的なコツを紹介します。
1．フラット35で融資を受ける
フラット35は、住宅金融支援機構が提供する長期固定金利型の住宅ローンで、民間金融機関の住宅ローンと比べて審査基準が緩やかな傾向があります。
年収や勤続年数よりも物件の技術基準や担保価値を重視するため、転職直後の方や中小企業勤務の方でも審査に通りやすいことが特徴です。
たとえば、個人事業主や非正規雇用の方にとっても比較的利用しやすい選択肢です。
ただしフラット35では物件が一定の技術基準を満たしている必要があり、適合証明書の取得が必須となります。
また、金利は全期間固定のため、低金利時代には民間変動金利より高めになる点に注意が必要です。
審査に不安がある方は、まずフラット35を検討することをおすすめします。
2．個人信用情報を確認する
住宅ローン申込前に、自分の個人信用情報を確認することは非常に重要です。
CIC、JICC、全国銀行個人信用情報センター（KSC）といった信用情報機関に開示請求を行えば、自分の信用情報を確認できます。
過去の延滞記録や誤った登録情報がないかをチェックして、もし身に覚えのない延滞記録や誤った情報が登録されている場合は、信用情報機関に削除や訂正を申請することで、審査通過率を向上させられます。
開示請求は郵送やインターネット経由で可能で、手数料は500円から1000円程度です。
住宅ローン申込の数ヶ月前に信用情報を確認し、問題があれば早めに対処しておくことが賢明です。
3．親子リレーローンに申し込む
親子リレーローンは、親子で収入を合算して借入額を増やせる住宅ローン商品です。
親の収入を合算することで返済比率が改善され、単独では借りられない金額まで融資を受けられる可能性が高まります。
また親の年齢が高齢でも、子どもが若ければ返済期間を長く設定できるため、完済時年齢の問題もクリアできます。
たとえば、子ども名義でローンを組み、親が連帯債務者となることで、頭金不足を補ったり借入可能額を増やしたりできます。
ただし、親子双方に返済義務が生じるため、将来的な収入見込みや相続時の取り扱いなど、慎重な計画が必要です。二世帯住宅購入などで活用されることが多い仕組みです。
4．他行の借り入れを全額返済する
住宅ローン申込前に、カードローンや自動車ローンなど他行の借入を全額返済することで、審査通過率を大幅に向上させることができます。
既存借入があると返済比率が上昇し、住宅ローンの審査で不利になるためです。
借入総額が少ないほど金融機関からの評価は良くなり、「返済余力がある」と判断されます。
どうしても完済が難しい場合でも、時間をかけてできる限り残債を減らしておくことが重要です。
借入のない状態で審査に臨むことが、最も有利な条件を引き出す近道です。
5．審査期間中の転職や休職は避ける
住宅ローンの事前審査から本審査、さらに融資実行までの期間中は、転職や休職を絶対に避けるべきです。
審査途中で勤務先や収入状況が変わると、金融機関は安定した収入が継続すると判断できなくなり、審査を見送る可能性が高まります。
とくに事前審査通過後に転職してしまうと、本審査で勤続年数不足を理由にほぼ否決されるでしょう。
また、病気やケガによる休職も、収入の途絶えや健康状態の悪化として評価され、審査に悪影響を及ぼします。
住宅購入を決めたら、少なくとも融資実行までは現在の職場で安定して働き続けましょう。
転職を考えている場合は、住宅ローンの融資実行後に計画することをおすすめします。
6．資産価値の高い物件に変更する
購入予定物件の担保評価が低い場合、資産価値の高い物件に変更することで審査通過の可能性を高められます。
金融機関は物件を担保として融資を行うため、立地や築年数、建物の状態などから担保価値を評価します。
たとえば、駅から近い物件、築浅物件、管理状態の良いマンションなど、再販しやすく資産価値が維持されやすい物件ほど、担保評価は高くなります。
物件選びの段階から、金融機関の担保評価基準を意識し、資産価値の高い物件を優先的に検討することが重要です。
7．頭金を多めに入れる
物件購入価格の2割以上を頭金として投入することで、返済比率が下がり審査が有利になります。
頭金が多いほど融資額が減少し、金融機関にとっての貸し倒れリスクが低下するためです。
たとえば、3,000万円の物件に対して頭金600万円（2割）を用意すれば、借入額は2400万円となり、フルローンを組む場合に比べて金利負担も軽減されます。
できる限り頭金を多く準備することが、有利な条件で住宅ローンを組む秘訣です。
8．返済実績を作る
信用情報に返済実績がない「スーパーホワイト」の状態を避けるため、住宅ローン申込前に少額のローンやクレジットカードで返済実績を積むことが有効です。
金融機関は過去の返済履歴を重視するため、期日通りに返済した実績があると信用度が高まります。
たとえばクレジットカードで日常の買い物をして毎月きちんと支払う、または少額のカードローンを組んで計画的に完済するなどの方法があります。
ただし返済実績を作る目的で複数のローンを同時に組むと、逆に返済比率が上昇して審査に不利になるため注意が必要です。
適度な借入と確実な返済を数ヶ月から1年程度継続することで、信用情報に良好な履歴が積み上がり、住宅ローン審査での評価が向上します。
住宅ローンの審査落ちに関するよくある質問
住宅ローン審査の必要書類や審査基準、審査落ちの理由開示など、申込前に知っておきたいポイントは数多くあります。
ここでは、よくある3つの質問について、実務経験を踏まえて回答していきます。
1．住宅ローンの事前審査に必要な書類は何ですか？
住宅ローンの事前審査では、源泉徴収票、本人確認書類（運転免許証やマイナンバーカード）、印鑑が基本的な必要書類です。
会社員の場合は直近1年分の源泉徴収票で十分なケースが多いですが、給与明細3ヶ月分の提出を求められる場合もあります。
個人事業主の場合は、過去2年から3年分の確定申告書と納税証明書が必要です。
また、既存借入がある場合は、返済予定表や残高証明書の提出も求められます。金融機関によって必要書類は若干異なるため、事前に確認しておくとスムーズです。
2．住宅ローン審査で雇用先の規模は影響しますか？
雇用先の企業規模は住宅ローン審査において一定の影響を及ぼします。
大手企業に勤務している場合、企業の安定性や倒産リスクの低さから、返済能力が高いと評価される傾向があります。
一方で、中小企業やスタートアップ企業に勤務している場合、企業の経営状況や事業の継続性が厳しくチェックされ、審査がやや慎重になることがあります。
ただし中小企業勤務でも、勤続年数が長く安定した収入があれば、十分に審査通過の可能性はあります。
企業規模だけで審査が決まるわけではなく、総合的な返済能力が評価される点を理解しておくことが重要です。
3．金融機関は住宅ローン審査に落ちた理由を教えてくれますか？
金融機関が住宅ローン審査に落ちた具体的な理由を開示することは、基本的にありません。
審査基準は各金融機関の内部規定であり、個人情報保護の観点や審査ノウハウの流出を防ぐため、詳細な否決理由は非公開とされています。
審査落ちの通知を受けても、理由は「総合的な判断による」といった抽象的な回答にとどまるのが一般的です。
ただし不動産会社の担当者や住宅ローンアドバイザーに相談すれば、申込内容から推測される原因を教えてもらえる場合があります。
審査落ちした場合は、信用情報の確認や返済比率の見直しなど、考えられる問題点を自ら洗い出し、改善してから別の金融機関に再申込することが現実的な対応策です。
住宅ローンの事前審査と本審査の基準を知っておこう！
住宅ローン審査では、年収や勤続年数といった基本的な属性だけでなく、個人信用情報、返済比率、物件の担保評価が主要な審査軸となります。
事前審査を通過しても、審査期間中の転職や申告内容の不一致、担保評価の低さなどが原因で本審査で落ちるケースは少なくありません。
とくに転職直後の方や個人事業主、高齢の方は審査で不利になりやすいため、フラット35の活用や頭金の増額、返済実績の構築など、事前の対策が重要です。
また、審査前には必ず個人信用情報を確認し、滞納歴や誤登録がないかをチェックしておくことをおすすめします。
住宅ローンは人生最大の借入となることが一般的です。「審査落ち」通知を受けないように、審査基準を正しく理解し、万全の準備を整えてから申し込みましょう。