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「不動産の無料査定は危険？」
「不動産の一括査定はトラブルだらけ？」
「不動産の無料査定でトラブルを回避するためには？」
不動産の査定は無料の場合が一般的ですが、営業電話がしつこい、提示額に大きな幅がある、担当者のレスポンスが遅いなど、トラブルとなっている事例があるのも事実です。
そこで本記事では、不動産の査定がなぜ無料なのかについて解説した上で、AI査定・机上査定・訪問査定の違い、無料査定でよくあるトラブルを紹介します。
また、トラブルを回避するための対処法や一括査定で信頼できる仲介業者の選び方も解説します。
目次
不動産の査定はなぜ無料なのか？
不動産会社が提供する査定サービスは、基本的にすべて無料です。
この仕組みには不動産業界特有の報酬体系が関係しており、査定と鑑定の違いを理解することも重要となります。
1．不動産業者の仲介手数料は成果報酬
不動産会社が査定を無料で提供している理由は、仲介手数料が成果報酬型であるためです。
不動産会社は売買契約が成立して初めて、売主または買主から仲介手数料を受け取ることができます。
査定はあくまで顧客との最初の接点であり、将来的な契約につなげるための営業活動の一環として位置づけられています。
そのため、査定段階で費用を請求することはなく、契約成立まで無料でサービスを提供するのが一般的です。
2．不動産査定と不動産鑑定の違い
不動産査定は不動産会社が無料で行う市場価格の目安提示であり、法的な効力はありません。
一方、不動産鑑定は国家資格を持つ不動産鑑定士が行う正式な評価で、基本的に有料サービスとなります。
鑑定費用は物件の種類や規模によって異なりますが、一般的な戸建て住宅やマンションで20万円から30万円程度かかります。
不動産鑑定評価書は裁判での証拠資料や相続税申告、金融機関への担保評価として法的効力を持ちますが、通常の売却活動では不動産査定で十分です。
目的に応じて適切な方を選択しましょう。
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不動産の無料査定の種類
不動産の無料査定には、主に3つの方法があります。
AI査定、机上査定、訪問査定はそれぞれ特徴が異なり、精度や所要時間も変わってきます。
自分の状況や目的に合わせて適切な査定方法を選ぶことで、スムーズな売却活動につながります。
1．AI査定｜過去の取引データや市場データを分析
AI査定は、人工知能が過去の取引データや市場データを分析して、瞬時に査定額を算出する方法です。
物件の所在地、面積、築年数、間取りなどの基本情報を入力するだけで、数秒から数分で結果が得られます。
不動産会社との直接的なやり取りが不要なため、気軽に価格の目安を知りたい方に適しています。
ただし、AI査定はあくまでデータに基づいた機械的な算出であり、物件の実際の状態や周辺環境の細かな変化までは反映されません。
そのため、精度は他の査定方法と比べて劣る傾向があります。
売却の第一歩として相場感を掴むには便利ですが、本格的な売却を検討する際は他の査定方法も併用することをおすすめします。
2．机上査定｜物件情報と周辺の取引事例データを分析
机上査定は、不動産会社の担当者が物件情報と周辺の取引事例データを基に、実際に物件を見ずに査定額を算出する方法です。
登記簿情報、公図、周辺の成約事例、路線価などの客観的なデータを用いて分析するため、AI査定よりも精度が高くなります。
査定にかかる時間は通常1日から3日程度で、担当者から査定書とともに根拠の説明を受けることができます。
訪問査定と異なり、自宅を見せる必要がないため、まだ売却を迷っている段階や、近隣に知られたくない場合に適しています。
ただし、日当たり、眺望、リフォーム状況などの実際の状態は反映されないため、最終的な売却価格とは差が出る可能性があります。
3．訪問査定｜担当者が実際に物件を訪問して分析
訪問査定は、不動産会社の担当者が実際に物件を訪問し、詳細な調査を行った上で査定額を算出する方法です。
建物の状態、日当たり、眺望、周辺環境、騒音の有無など、データだけでは把握できない要素まで総合的に評価します。
査定には通常1週間程度かかりますが、最も精度の高い査定結果が得られます。
担当者と直接会話することで、売却のタイミングや販売戦略についてもアドバイスを受けられるため、本格的に売却を進める際には必須の査定方法です。
ただし、担当者を自宅に招く必要があるため、事前に部屋を片付けるなどの準備が必要となります。
より正確な価格を知りたい方や、すぐに売却を開始したい方に最適です。
▼訪問査定を依頼する業者は、一括査定サイトで机上査定を依頼した業者の中から選ぶことも可能です。
不動産の無料査定でよくあるトラブル
無料で利用できる不動産査定ですが、実際にはさまざまなトラブルが報告されています。
事前にどのようなトラブルがあるかを知っておいて、トラブルに巻き込まれそうになったら適切な対応を取りましょう。
1．営業電話がしつこい
無料査定を依頼した後、最も多いトラブルが営業電話の多さです。
一括査定サイトを利用すると、複数の不動産会社に一度に情報が送られるため、査定依頼後すぐに各社から電話が集中します。
場合によっては1日に10件以上の電話がかかってくることもあり、仕事中や家事の最中に何度も対応を求められてストレスを感じる方が少なくありません。
また、一度断っても繰り返し連絡してくる業者もいます。
不動産会社側は契約獲得のために熱心に営業活動を行いますが、受け手にとっては大きな負担となります。
このトラブルを避けるためには、査定依頼時に連絡手段や時間帯を指定しておくことが重要です。
2．極端に高い査定額を提示される
一部の不動産会社は、契約を獲得するために相場よりも極端に高い査定額を提示することがあります。
これは「高預かり」と呼ばれる営業手法で、売主の気を引いて専任媒介契約を結ぶことを目的としています。
しかし、実際には高額査定で提示された価格では売れず、契約後に「市場の反応が悪いので値下げしましょう」と提案されるケースが多くあります。
結果として、売却期間が長引き、最終的には相場並みかそれ以下の価格で売却することになります。
国土交通省の調査によると、査定額と実際の成約価格には平均で5%から10%程度の差があることが報告されています。
甘い言葉に惑わされず、冷静に判断することが大切です。
3．相場よりも安い査定額を提示される
高額査定とは逆に、相場よりも明らかに安い査定額を提示されるトラブルもあります。
これは不動産会社が早期売却を優先したり、自社で買い取る前提で低めの価格を提示したりするケースです。
特に買取業者は、転売して利益を得るため、市場価格の70%から80%程度の金額を提示することが一般的です。
売主側が不動産の知識に乏しい場合、適正価格を知らずに安値で手放してしまう危険性があります。
また、一部の悪質な業者は、売主の不安を煽って「この価格でも売れるか分かりません」と急かすこともあります。
▼すぐに現金化したい方は、信頼できるサイトから複数の買取業者に査定を依頼することで、このようなトラブルを回避できます。
4．担当者のレスポンスが遅い
査定を依頼したにもかかわらず、担当者からの連絡が遅かったり、質問への返答がなかなか来なかったりするケースがあります。
レスポンスの遅れが起きる理由としてよくあるのが、査定の結果、仲介手数料の収入があまり見込めないと判断され、対応を後回しにされてしまう場合です。
特に、土地値が低い不動産や既存不適格物件など、査定金額が低くなりやすい物件は、業者側の優先順位が下がる傾向があります。
ただし近年では、価値が低いとされがちな物件であっても、仲介手数料の上限額が引き上げられたことにより、積極的に対応してくれる不動産業者は増えています。
査定段階での対応スピードや丁寧さを見極め、迅速に対応してくれる業者を選ぶことが、スムーズな売却につながります。
5．近隣住民に知られてしまう
訪問査定を依頼した際、不動産会社の担当者が近隣住民に聞き込みを行ったり、目立つ車で何度も訪問したりすることで、売却を検討していることが周囲に知られてしまうトラブルがあります。
特に集合住宅では、エントランスや廊下で不動産会社のロゴが入った名刺やパンフレットを持った担当者と会うことで、近隣住民に気づかれやすくなります。
売却理由によっては周囲に知られたくない場合もあり、プライバシーの観点から問題となります。
また、売却情報が広まることで、近隣からの値引き交渉や好奇の目に晒されることもあります。
事前に担当者へ配慮を依頼した訪問を求めることで、このトラブルは防げます。
▼また、始めから訪問査定を依頼するのではなく、一括査定サイトからインターネット上で机上査定を求めることがおすすめです。
不動産の無料査定でトラブルを回避するための対処法
トラブルを避けるためには、事前の準備と適切な対応が欠かせません。
ここでは、無料査定を安心して利用するための6つの具体的な対処法を紹介します。
1．あらかじめ周辺相場を調べておく
査定を依頼する前に、自分で周辺相場を調べておくことが重要です。
国土交通省が運営する「不動産情報ライブラリ」では、実際の成約価格を無料で確認できます。
また、不動産ポータルサイトで同じエリア、同じ条件の物件がいくらで売り出されているかをチェックすることも有効です。
相場を把握しておけば、不動産会社から提示された査定額が妥当かどうかを自分で判断できます。
例えば、周辺の類似物件が3000万円前後で取引されているのに、4000万円の査定額を提示されたら、その根拠を詳しく確認する必要があります。
事前知識があることで、業者との交渉も有利に進められるでしょう。
2．担当者に査定額の根拠を聞く
査定額を提示されたら、必ずその根拠を詳しく聞くようにしましょう。
信頼できる不動産会社であれば、周辺の成約事例、物件の特徴、市場動向などを具体的なデータとともに説明してくれます。
例えば「同じマンションの別の部屋が3ヶ月前に3200万円で成約しました」「駅からの距離が近いため、相場より5%高く評価しました」といった具体的な説明があれば信頼性が高いと言えます。
逆に、明確な根拠を示さず「がんばって売ります」といった精神論だけで高額査定を提示する業者は要注意です。
根拠を聞くことで、担当者の専門性や誠実さも判断できます。納得できる説明が得られるまで質問することが大切です。
3．査定額と成約額は違うものと捉える
査定額はあくまで「このくらいの価格で売れる可能性がある」という目安であり、必ずその価格で売れることを保証するものではありません。
実際の成約価格は、市場の需要と供給、買主との交渉、売却までの期間などによって変動します。
たとえば中古マンションの場合、売り出し価格から3%から5%程度値下げして成約するケースが多いです。
そのため、査定額をそのまま鵜呑みにせず、多少の価格変動を想定しておくことが重要です。
また、複数社の査定額を比較し、平均値を参考にすることで、より現実的な価格設定が可能になります。
▼戸建てや土地の一括査定に興味がある方は、こちらのサイトがおすすめです。
4．不動産会社の評判や口コミを確認する
査定を依頼する前に、不動産会社の評判や口コミを確認することも有効な対処法です。
インターネット上の口コミサイトやSNS、Googleマップのレビューなどで、実際に利用した人の声をチェックしましょう。
特に「営業がしつこかった」「査定額と実際の売却価格が大きく違った」といったネガティブな口コミが多い業者は避けるべきです。
また、宅地建物取引業の免許番号を確認し、国土交通省の「宅地建物取引業者検索システム」で過去に行政処分を受けていないかを調べることもできます。
実績や地域での信頼度も重要な判断材料となるでしょう。
5．査定後の連絡手段や頻度を指定する
国民生活センターによると、不動産会社の強引な営業方法に関する苦情が毎年寄せられています。
営業電話のトラブルを避けるためには、査定依頼時に連絡手段や頻度を明確に指定しておくことが効果的です。
例えば「連絡はメールのみでお願いします」「電話は平日の18時以降にしてください」「週に1回程度の連絡でお願いします」といった具体的な希望を伝えましょう。
多くの一括査定サイトでは、依頼フォームに要望を記入する欄があります。
また、最初の電話で改めて希望を伝え、それでもしつこく連絡してくる業者には、はっきりと断る姿勢も必要です。
6．複数の不動産会社に一括査定を依頼する
1社だけの査定では、その価格が適正かどうか判断できません。
最低でも3社、できれば5社から6社に査定を依頼することで、相場の幅が見えてきます。
一括査定サイトを利用すれば、一度の入力で複数社に査定を依頼できるため効率的です。
複数社の査定額を比較することで、極端に高い査定や安い査定を見極めることができます。
また、各社の担当者の対応や提案内容を比較することで、信頼できる業者を選ぶ材料になります。
▼マンション売却特化した一括査定サイトをお探しの方は、こちらがおすすめです。
不動産の一括査定で信頼できる仲介業者の選び方
一括査定サイトを利用する際、どのような基準で仲介業者を選べば良いのでしょうか。
ここでは、トラブルを避けて満足のいく売却を実現するための、信頼できる仲介業者を見極めるポイントを解説します。
1．大手と中小どちらも視野に入れて検討する
不動産会社を選ぶ際は、大手と中小の両方を視野に入れることが重要です。
大手不動産会社は全国的なネットワークや豊富な顧客データベースを持ち、広告宣伝力が強いというメリットがあります。
一方、地域密着型の中小不動産会社は、その地域の相場や特性を熟知しており、きめ細やかな対応が期待できます。
物件の特性やエリアによって、どちらが適しているかは異なりますが、大手の資金力と中小の地域力を比較検討し、自分の物件に最も適した業者を選ぶことが大切です。
2．マイナス面を伝えたときの対応を確認する
信頼できる業者かどうかを見極めるには、物件のマイナス面を伝えたときの対応を確認することが有効です。
例えば「築年数が古い」「日当たりが悪い」「駅から遠い」といった不利な条件を伝えた際、誠実な業者であれば、それをどうカバーするかの戦略を具体的に提案してくれます。
逆に、マイナス面を軽視したり、根拠なく「問題ありません」と言い切ったりする業者は要注意です。
特に不動産取引では、告知義務があるため、欠陥や問題点を隠すことはできません。
マイナス面を正直に話しても、それを踏まえた上で最善の売却方法を提案してくれる業者こそ、長期的に信頼できるパートナーです。
3．不動産の物件区分に合った一括査定サイトを活用する
一括査定サイトには、それぞれ得意とする物件区分があります。
マンション専門、戸建て専門、土地専門、投資用物件専門など、サイトによって提携している不動産会社の特性が異なります。
自分の物件区分に強いサイトを選ぶことで、より専門性の高い業者から査定を受けられます。
各サイトの特徴や提携業者数、対応エリアなどを確認し、自分の物件に最も適したサイトを選択しましょう。
▼戸建てや土地の売却を検討中の方で、効率的に信頼できる業者と出会いたい方はこちらのサイトがおすすめです。
不動産の一括査定は上手に活用してトラブルを避けよう！
不動産の無料査定は、成果報酬型の仲介手数料制度があるため無料で利用できます。
AI査定、机上査定、訪問査定の3種類があり、それぞれ精度や所要時間が異なります。
よくあるトラブルとしては、しつこい営業電話、極端な査定額の提示、レスポンスの遅さ、近隣住民への情報漏洩などがあります。
これらを回避するには、事前に周辺相場を調べ、査定額の根拠を確認し、不動産会社の評判も確認しましょう。
また、信頼できる業者を選ぶには、大手と中小の両方を検討できる一括査定サイトがおすすめです。
得意な形態に合った査定サイトを選ぶようにしましょう。