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「宅建の名義貸しって実際どういう行為なの？」
「名義貸しは報酬をもらえると聞いたけど本当なの？」
「名義貸しがバレたときの処分やリスクはどれくらい重いの？」
実は、名義貸しは宅建業者と宅建士の双方に重い罰則が科される重大な違法行為です。
不動産会社の知人に誘われて、知らず知らずのうちに繰り返してしまうことも考えられます。
そこで本記事では、宅建業者と宅建士の名義貸しとは何かを解説します。
また、よくある報酬相場や違法となる理由、バレるケースも紹介します。
さらに、宅建の名義貸しが発生してしまう原因や誤解されやすい注意が必要な行為についても解説するので、ぜひ最後までご覧ください。
目次
宅建の名義貸しとは？
宅建の名義貸しとは、宅建業免許を持つ業者や、宅地建物取引士（宅建士）が、実際には関与しないにもかかわらず、その免許や資格、登録情報を他人に貸し出す行為を指します。
宅建業法では、業者と宅建士の双方に対して名義貸しを明確に禁止しており、発覚すれば重い処分が科されます。
ここでは宅建士と宅建業者それぞれの名義貸しについて、具体的な内容を解説していきます。
1．宅建士の名義貸し
宅建士の名義貸しとは、宅地建物取引士の資格を持ちながら実際の業務には一切関与せず、名前と資格だけを提供する違法行為です。
宅建業法では専任宅建士として登録するには「事務所への常勤」と「実務への関与」が必須要件とされていますが、名義貸しではこれらの要件を満たしていません。
在宅勤務や副業として月数万円の報酬を受け取り、重要事項説明書や契約書に印鑑だけを押すケースが多く見られます。
しかし、このような行為は宅建業法68条で明確に禁止されており、発覚すれば宅建士登録の消除や業務禁止処分といった重い処分が科される可能性があります。
2．宅建業者の名義貸し
宅建業者の名義貸しとは、自社の宅地建物取引業免許を他社に貸し出し、免許を持たない事業者に不動産取引を行わせる行為です。
宅建業法では、事務所ごとに従業員5名につき1名以上の専任宅建士を設置することが義務付けられていますが、名義貸しではこの要件を満たさず違法となります。
典型的なケースとしては、休眠状態の不動産会社が免許だけを貸し出し、実際の営業活動は別の事業者が行うパターンが挙げられます。
免許名義を貸すことで営業主体が不明確になり、消費者保護の観点から重大な問題となるため、宅建業法13条で厳格に禁止されています。
これから不動産業界への就職・転職を検討している方は、名義貸しなどの違法行為をしない宅建業者を選ぶようにしましょう。
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宅建の名義貸しが違法な理由
宅建の名義貸しが違法とされる理由は、宅建業法において業者と宅建士の双方に対して明確な禁止規定が設けられているためです。
実務に関与しない宅建士が名前だけ登録されている状態では、消費者への適切な説明や契約内容の確認が行われず、消費者保護が著しく害されます。
ここでは業者側と宅建士側、さらに名義を借りる事業者側それぞれの違法性について詳しく解説します。
1．宅建士は宅建業法68条で禁止されている
宅建士の名義貸しは、宅建業法第68条において明確に禁止されています。
同条では「宅地建物取引士は、自己の名義をもって、他人に宅地建物取引士の業務を行わせてはならない」と規定されており、宅建士証の貸与も含めて違法行為とされています。
この規定に違反した場合、登録の消除や業務停止処分といった重い行政処分が科されるほか、場合によっては刑事罰の対象にもなります。
実際に、実務に関与せず印鑑だけを押していた宅建士が処分された事例も存在します。
宅建士資格は消費者保護のために設けられた国家資格であり、その信頼性を維持するためにも名義貸しは厳格に取り締まられています。
2．宅建業者は宅建業法13条で禁止されている
宅建業者の名義貸しは、宅建業法第13条において「宅地建物取引業者は、自己の名義をもって、他人に宅地建物取引業を営ませてはならない」と明確に禁止されています。
免許を貸し出して他社に営業活動を行わせる行為は、営業主体が不明確となり消費者が誰と取引しているのか分からなくなるため、消費者保護の観点から重大な問題です。
とくにペーパーカンパニーを利用して免許だけを貸し出すケースでは、トラブルが発生した際の責任の所在が曖昧になり、消費者が大きな損害を被る可能性があります。
このような理由から、名義貸しが発覚した場合は免許取消などの厳しい処分が科されます。
3．名義を借りる事業者側にも規定がある
名義を借りる事業者側も、宅建業法違反として処分の対象となります。
宅地建物取引業の免許を持たずに不動産取引を行う行為は無免許営業に該当し、宅建業法違反として懲役や罰金などの刑事罰が科される可能性があります。
また、他社の宅建士を形式的に専任登録させて専任要件を偽装した時点で、法令違反が成立します。
近年では、建設業や管理業など他業態の会社が副業的に不動産取引に参入しようとして、安易に名義貸しを利用するケースが見られます。
しかし、こうした行為は違法であり、発覚すれば事業停止や刑事責任を問われるリスクがあるため、絶対に行ってはなりません。
不動産業界は、オーナー業や管理業など、もともと宅建業免許が必要ない会社も混在しています。
会社の利益を追求するあまり、名義を借りて無免許で営業するような会社に勤めてしまうと、従業員自身も大きなリスクにさらされます。
「今の会社、なんかグレーだな」など、疑問を抱いた時点で「宅建Jobエージェント」に登録しておくことをおすすめします。
宅建の名義貸しがバレるよくあるケース
宅建の名義貸しは、様々な経路から発覚するケースがあります。
1．行政の立ち入り検査
2．従業員による内部告発
3．顧客や取引先からの指摘
ここでは名義貸しが発覚する代表的な3つのパターンについて解説します。
1．行政の立ち入り検査
都道府県や国土交通省による立ち入り検査は、名義貸しが発覚する最も多いケースの一つです。
検査では専任宅建士が実際に事務所に常駐しているかを確認するため、出勤簿や雇用契約書、勤務実態などが詳細にチェックされます。
形式的には専任登録されていても、実際には月に数日しか出勤していない場合や、他の事務所と兼務している場合には、出勤記録と登録内容の不整合が指摘されます。
とくに繁忙期だけ籍を置いて閑散期には不在となるケースや、実務に全く関与していない実態が判明すれば、名義貸しと認定されて厳しい処分が下されます。
行政は消費者保護の観点から監視を強化しており、不正は必ず発覚すると考えるべきです。
2．従業員による内部告発
社内の従業員による内部告発も、名義貸しが発覚する重要な経路です。
実際には事務所に勤務していない宅建士が専任登録されている場合、日常的に業務を行っている従業員が不正に気付いて通報するケースがあります。
近年ではSNSや社内コンプライアンス窓口が整備されており、匿名での通報も容易になっています。
とくに報酬だけを受け取って実務に関与しない宅建士の存在は、現場で働く従業員にとって不公平感を生み、内部告発の動機となりやすいのです。
企業のコンプライアンス意識が高まる中、内部告発による発覚リスクは年々増加しており、不正行為を隠し通すことは困難になっています。
3．顧客や取引先からの指摘
取引の相手方である顧客や取引先からの指摘によって名義貸しが発覚するケースも増えています。
重要事項説明や契約締結の場面で、登録されているはずの専任宅建士が現場に不在である場合、顧客は不審に感じて行政に相談することがあります。
また、契約書類の作成や説明を担当した営業担当者が宅建士資格を持っておらず、印鑑だけが別の宅建士のものになっている場合、不自然さから名義貸しを疑われます。
不動産取引に関する消費者の知識が向上している現代では、顧客自身が宅建業法の仕組みを理解しており、違法行為を見抜かれるリスクが高まっています。
信頼関係を損なう名義貸しは、必ず露見すると認識すべきです。
宅建の名義貸しがバレたときの罰則措置
名義貸しが発覚した場合、宅建業者と宅建士の双方に対して極めて重い処分が科されます。
また、行政処分だけでなく刑事罰の対象にもなり、事業継続やキャリアに致命的な影響を与えます。
ここでは具体的な罰則措置について解説します。
1．宅建士資格の剥奪や事務禁止処分
宅建士が名義貸しを行った場合、宅建士登録の消除という最も重い処分が科されます。
登録消除となれば宅建士としての一切の業務が行えなくなり、再度宅建士資格試験に合格しても、5年間は再登録が認められません。
登録消除に至らない場合でも、最長2年間の事務禁止処分が下されることがあり、この期間中は宅建士としての業務が一切できません。
不動産業界でキャリアを積んできた専門職にとって、数年間の業務禁止は致命的なダメージとなります。
実務から離れることで専門知識やスキルが陳腐化するだけでなく、業界内での人脈やポジションも失われ、実質的にキャリアの再構築が困難になるケースが多いのです。
2．宅建業免許の取り消しや業務停止処分
宅建業者が名義貸しを行った場合、最も重い処分として免許取消が科される可能性があります。
免許取消となれば不動産取引業務を一切行えなくなり、事業の継続が不可能になります。
免許取消に至らない場合でも、数か月から1年以上の業務停止処分が下されることが一般的で、その期間中は新規の取引を受けることができません。
業務停止期間中は収益が途絶えるだけでなく、管理を受託している物件のオーナーからも契約解除を求められるケースが多く、事業基盤そのものが崩壊するリスクがあります。
また、処分歴は公表されるため社会的信用も失墜し、処分解除後も取引先や顧客からの信頼回復には長い時間を要します。
3．懲役または罰金などの刑事罰
名義貸しは行政処分だけでなく、刑事罰の対象にもなります。
宅建業法では、虚偽の申請や報告を行った場合には100万円以下の罰金が科されると規定されています。
また、無免許で宅地建物取引業を営んだ者には1年以下の懲役または100万円以下の罰金が科される可能性があります。
実際に過去には、悪質な名義貸し事案において刑事立件され、懲役刑や罰金刑が科された事例も存在します。
刑事罰を受ければ前科がつくため、その後の就職や事業展開にも大きな支障が生じます。
金銭的な損失だけでなく、社会的信用の完全な喪失というリスクを認識し、名義貸しには絶対に関与すべきではありません。
これから不動産業界への就職・転職を検討している方は、「宅建Jobエージェント」で罰則歴がないクリーンな宅建業者を紹介してもらうことをおすすめします。
宅建士の名義貸しが発生してしまう原因
名義貸しが後を絶たない背景には、宅建士側、業者側、名義を借りる事業者側それぞれに異なる動機が存在します。
1．宅建士は副業感覚でお金がもらえるため
2．宅建業者は宅建士の設置義務があるため
3．名義を借りる事業者は取引で手数料収入が得られるため
違法行為であることを知りながらも、様々な理由から名義貸しに手を染めてしまうケースが見られます。
ここではその主な原因について解説します。
1．宅建士は副業感覚でお金がもらえるため
宅建士が名義貸しに応じてしまう最大の理由は、実務に関与せず副業感覚で月数万円の報酬が得られるという手軽さにあります。
とくに宅建士資格を取得したものの不動産業界で働いていない方や、本業が別にある方にとって、名前と印鑑を提供するだけで安定した副収入が得られる提案は魅力的に映ることがあります。
SNSやインターネット上では「宅建士資格を活かした副業」として名義貸しを募集する違法な広告も散見され、法律知識が不十分な資格保有者が安易に応募してしまうケースが後を絶ちません。
しかし、名義貸しは明確な違法行為であり、一時的な金銭を得るために一生のキャリアを棒に振るリスクがあることを理解すべきです。
2．宅建業者は宅建士の設置義務があるため
宅建業者が名義貸しに手を出してしまう背景には、専任宅建士の設置義務を満たせなくなった事情を「一時的に隠したい」という思惑があります。
専任宅建士は「従業員5名につき1名」を常勤配置する必要がありますが、実際の現場では宅建士の急な離職や、人員拡大による新入社員の増員で専任数が足りなくなることがあります。
たとえば、ベテラン宅建士が退職した直後に新人を大量採用した会社では、要件を満たさない期間が生まれ、その穴を埋めるためだけに名義だけを借りるケースが起きがちです。
しかし、こうした事情があっても名義貸しは明確な違法行為であり、適切な採用計画や人材育成で解決すべき問題です。
3．名義を借りる事業者は取引で手数料収入が得られるため
免許を持たない事業者が名義を借りる動機は、宅地建物取引業の免許なしに仲介手数料などの収益を得たいという金銭的な欲求にあります。
建設業や管理業など不動産関連の他業種が、本業の顧客から不動産売買の相談を受けた際、正規の免許取得手続きを経ずに副業的に不動産取引に参入しようとするケースが典型例です。
また、過去に免許を持っていた事業者が更新要件を満たせなくなった際に、他社の免許を借りて営業を続けようとする場合もあります。
一件の取引で数十万円から数百万円の仲介手数料が得られる不動産取引は魅力的ですが、無免許営業は重大な犯罪であり、発覚すれば刑事罰を含む厳しい処分を受けることになります。
すでに建設業や管理業などを営んでおり、これからは宅建業に進出したいと考えている場合は、新たに専任の宅建士を設置して宅建業者登録しましょう。
宅建士の名義貸しでよくある報酬相場
宅建の名義貸しに「相場」は存在せず、そもそも専任性を満たさないため明確に違法です。
理由は、専任の宅建士には事務所に常勤し専属で業務にあたる義務があり、名義だけ貸す行為ではこの要件を満たせないからです。
たとえば「月1〜3万円で名義だけ貸してほしい」という募集が見られますが、これらは宅建業法違反となる可能性が高く、発覚すれば宅建士・会社双方が処分の対象になります。
こうした違法行為に関わるリスクは極めて大きいため、名義貸しには絶対に応じるべきではありません。
資格を活かすなら、専任宅建士としての就職や、合法的な副業を選ぶことが安全です。
宅建を活かせる副業はたくさんある
宅建資格は名義貸し以外にも活かし方が多く、安全で合法的に収入を得られる副業が存在します。
代表的なのは、不動産会社の週末だけの内覧サポート、重要事項説明のスポット業務、賃貸仲介のサポートスタッフなどです。
ほかにも、宅建講師や資格スクールのチューター、記事監修といった知識系の副業も増えており、本業と両立しながらスキルを活かせる環境が整っています。
名義貸しのようなリスクを負う必要はまったくありません。
宅建を使って安全に収入を伸ばしたい方は、合法的に稼ぐ方法をまとめたこちらの記事も参考にしてください。
宅建士の名義貸しと誤解されやすい注意が必要な行為
名義貸しには該当しないものの、外見上は名義貸しと疑われやすい業務形態が存在します。
1．宅建士の出勤頻度が極端に少ない
2．宅建士の印鑑だけが契約書に押してある
3．外注先の宅建士を実務のために登録している
適法な業務であっても誤解を招かないよう、適切な管理と説明が必要です。
ここでは特に注意が必要な3つのケースについて解説します。
1．宅建士の出勤頻度が極端に少ない
専任宅建士は事務所への常勤が義務付けられていますが、営業活動で外出する機会が多い場合や、複数の事務所を管理する立場にある場合、特定の事務所への出勤頻度が少なくなることがあります。
このような状況は外見上、名義貸しと誤解される可能性があります。
とくに月に数回しか出勤していないように見える場合、行政の立ち入り検査や取引先からの指摘を受けやすくなります。
適法な業務形態であることを証明するためには、出勤簿や業務日誌を正確に記録し、実際に専任業務に従事している実態を明確にすることが重要です。
また、複数店舗を兼務している場合は、専任登録している事務所での勤務実態を優先的に確保する必要があります。
2．宅建士の印鑑だけが契約書に押してある
重要事項説明書や契約書に宅建士の記名押印があるものの、実際の説明や契約立会いを別の担当者が行っている場合、印鑑だけの対応として名義貸しと疑われる可能性があります。
大規模な仲介会社では業務効率化のため、説明担当者と書類作成者が分かれることがありますが、このような場合でも宅建士が実際に重要事項の説明責任を負っていることを明確にする必要があります。
適法性を確保するためには、宅建士本人が重要事項説明に関与した記録を残し、説明の履歴や顧客との面談記録を適切に管理することが求められます。
社内のワークフローが不備だと誤解を招くため、業務マニュアルの整備も重要です。
3．外注先の宅建士を実務のために登録している
業務委託契約を結んだ外部の宅建士に実務を依頼すること自体は違法ではありませんが、その宅建士を専任宅建士として登録する場合には注意が必要です。
専任宅建士の要件には「事務所での常勤」が含まれるため、外注契約の宅建士が専任要件を満たすことは原則として困難です。
コンサルティング契約や業務委託契約で宅建士を活用する場合は、専任登録せずに非専任の補助業務として位置づけるか、雇用契約に切り替えて常勤の実態を確保する必要があります。
登録方法や契約形態が不明確だと、名義貸しと偽装と誤解される危険性があるため、契約内容と登録形態の整合性を明確にし、行政からの問い合わせにも適切に対応できる体制を整えることが重要です。
宅建業者としての実績が豊富な大手企業への就職・転職をしたい方は、「宅建Jobエージェント」への登録がおすすめです。
宅建の名義貸しは違法行為であるため注意！
宅建の名義貸しは、宅建業者と宅建士の双方に対して重い行政処分や刑事罰が科される明確な違法行為です。
宅建業法では事務所ごとに従業員5名につき1名以上の専任宅建士を常勤させることが義務付けられており、この専任設置義務を形骸化させる名義貸しは厳格に禁止されています。
一時的な金銭的利益や人材不足という事情があったとしても、違法行為を正当化することはできません。
名義貸しが発覚すれば、免許取消や資格剥奪、さらには刑事罰といった取り返しのつかない結果を招きます。
不動産取引は消費者の大きな財産に関わる重要な業務であり、その信頼性を守るためにも、宅建士と業者は適正な人材配置と管理体制を構築し、コンプライアンスを徹底することが不可欠です。