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「悪徳な不動産買取業者に当たらないか不安…」
「不動産買取業者に依頼するデメリットは？」
「不動産買取業者のトラブル事例とは？」
不動産買取は高額な金額が動く取引です。
知識が全くない状態で挑むと数百万円から数千万円を損することもあります。
そこで本記事では不動産買取のメリットとデメリットとなる注意点、発生しやすいトラブル事例や対処法を解説します。
また、悪徳な買取業者に当たらないための選び方のコツを紹介しますので、ぜひ最後までご覧ください。
目次
不動産買取を依頼するメリット
不動産買取を依頼するメリットは3つあります。
1．不動産仲介よりも早期現金化が期待できる
2．契約不適業責任が免除される
3．仲介手数料がかからない
それぞれ解説します。
1．不動産仲介よりも早期現金化が期待できる
不動産買取の最大のメリットは現金化までのスピードです。
仲介では買主を探すために平均3ヶ月から6ヶ月かかるのに対し、買取では最短1週間から1ヶ月程度で現金化できます。
買取業者が直接購入するため、購入希望者を探す必要がなく、査定後すぐに契約へ進めるためです。
たとえば、離婚に伴う財産分与や相続税の納付期限が迫っている場合、住み替えのスケジュールが決まっている場合など、期限が明確に定められているケースで特に有効です。
また、内覧対応や購入希望者との交渉も不要なため、精神的な負担も軽減されます。
確実に現金化できる日程が事前に分かるため、資金計画も立てやすくなるでしょう。
2．契約不適業責任が免除される
買取では契約不適合責任が免除されることが一般的です。
契約不適合責任とは、売却後に物件の欠陥や不具合が見つかった場合に売主が負う責任のことを指します。
仲介で個人に売却する場合、引き渡し後に雨漏りやシロアリ被害、給排水管の故障などが発覚すると、売主が修繕費用を負担しなければなりません。
しかし、買取業者は不動産のプロとして物件を査定し、リスクを織り込んだ価格で買い取るため、売却後の責任を免除してくれます。
そのため、年数が古い物件や設備の不具合がある物件、過去に事故や事件があった物件でも安心して売却できることが一般的です。
引き渡し後のクレームや追加費用の心配がないため、売却後も安心して新生活をスタートできます。
3．仲介手数料がかからない
買取では仲介手数料が発生しないため、諸費用を大幅に抑えられます。
仲介で売却する場合、「成約価格の3%+6万円（+消費税）」が上限額で仲介手数料がかかります。
たとえば、3000万円の物件なら約105万円の手数料が必要です。
一方、買取業者は自社で直接購入するため仲介業務が発生せず、手数料は一切かかりません。
売却価格から手数料を差し引く必要がないため、手元に残る金額が明確になります。
ただし、登記費用や印紙代、場合によっては測量費や解体費などは別途必要になる点には注意が必要です。
それでも高額な仲介手数料が不要になることで、資金計画が立てやすくなるでしょう。
▼不動産買取業者をお探しの方は、こちらのページを参考にしてみてください。
不動産買取のデメリットとなる注意点
不動産買取のデメリットと言われる5つの注意点がこちらです。
1．買取価格が仲介相場よりも安くなる
2．即時買取と買取保証には違いがある
3．仲介手数料以外の費用・税金がかかる
4．住宅ローンを完済する必要がある
5．訳あり物件は買取不可の場合もある
それぞれ解説します。
1．買取価格が仲介相場よりも安くなる
買取価格は仲介での売却相場と比較して約70%から80%程度になることが一般的です。
買取業者は物件を購入後にリフォームや修繕を行い、再販売することで利益を得るビジネスモデルであるためです。
たとえば、仲介相場が3000万円の物件なら、買取価格は2100万円から2400万円程度になるでしょう。
ただし、早期現金化や契約不適合責任の免除といったメリットを考慮すると、価格差以上の価値があるケースも多いと言えます。
急ぎでない場合は仲介から始めて、売れなければ買取に切り替える選択肢も検討しましょう。
▼信頼できる仲介業者選びの第一歩として、一括査定サイトへの登録がおすすめです。
2．即時買取と買取保証には違いがある
買取には「即時買取」と「買取保証」の2種類があり、それぞれ特徴が異なります。
即時買取は査定後すぐに買取業者と売買契約を結び、短期間で現金化する方法です。
一方、買取保証は一定期間仲介で売却活動を行い、期間内に売れなかった場合に事前に約束した価格で業者が買い取る仕組みです。
即時買取は最短1週間程度で現金化できますが、買取価格は仲介相場の70%程度になります。
買取保証は仲介期間（通常3ヶ月）中に高値で売れる可能性がありますが、その分現金化に時間がかかります。
「急いで売却したいなら即時買取、少しでも高く売りたいなら買取保証」のように、資金計画に合わせて選択しましょう。
3．仲介手数料以外の費用・税金がかかる
買取では仲介手数料は不要ですが、その他の費用や税金は通常通り発生します。
| 項目 | 内容 | 費用の目安 |
|---|---|---|
| 抵当権抹消登記費用 | 住宅ローン完済後、抵当権を外すための司法書士報酬 | 約1万～3万円 |
| 売買契約書の印紙代 | 売買契約書に貼付する印紙税 | 約1万～6万円（売却価格により変動） |
| 測量費 | 境界確定や土地面積確認が必要な場合 | 約50万～100万円 |
| 残置物撤去費用 | 家具・家電・生活用品などの処分費用 | ・マンション・アパート：約3万～12万円
・一戸建て：約15万～30万円 |
| 解体費用 | 建物を取り壊す場合（坪単価計算） | ・木造：約3万～5万円／坪
・鉄骨造（軽量・重量）：約4万～7万円／坪 ・RC造（鉄筋コンクリート造）：約6万～8万円／坪 |
また売却によって利益が出た場合は譲渡所得税の対象となり、所有期間5年以下なら約39%、5年超なら約20%の税率が適用されます。
買取業者に費用の概算を確認しておき、手元に残る金額を正確に計算することが重要です。
4．住宅ローンを完済する必要がある
不動産を売却する際は、住宅ローンを完済して抵当権を抹消する必要があります。
抵当権とは金融機関が物件を担保として設定している権利で、これが残っていると所有権を買主に移転できません。
買取価格でローンを完済できれば問題ありませんが、売却価格がローン残債を下回るオーバーローン状態では自己資金での補填が必要です。
たとえば、ローン残債が2500万円で買取価格が2000万円なら、500万円を用意しなければなりません。
オーバーローンの場合は任意売却という方法もありますが、金融機関との交渉が必要で時間がかかります。
売却前に住宅ローンの残債を確認し、買取価格と比較して資金計画を立てることが大切です。
5．訳あり物件は買取不可の場合もある
訳あり物件の中には買取業者でも対応できないケースがあります。
再建築不可物件、違法建築物件、土壌汚染が深刻な物件、境界が未確定で隣地とのトラブルがある物件などは、買取を断られる可能性が高いです。
特に接道義務を満たさない再建築不可物件は、建て替えができないため需要が限られます。
また心理的瑕疵がある物件（自殺や孤独死があった物件）は買取可能なことが多いものの、査定価格が大幅に下がる傾向にあります。
ただし訳あり物件専門の買取業者も存在するため、一般的な業者に断られても諦める必要はありません。
▼事故物件に特化した買取業者をお探しの方はこちらのページを参考にしてください。
不動産買取で起こりがちなトラブル
不動産買取の現場で起こりがちなトラブルの具体例はこちらです。
1．契約後に査定価格が下げられた
2．高額な費用・手数料を追加で請求された
3．代金が小切手で支払われて不渡りになった
4．クーリングオフ・途中解約ができなくなった
それぞれ内容を紹介します。
1．契約後に査定価格が下げられた
最初に提示された査定価格が契約段階で一方的に減額されるトラブルがあります。
悪徳業者は高額な査定で契約を誘い、契約後に「詳しく調査したら床下の腐食が見つかった」「シロアリ被害があった」などの理由をつけて減額を要求します。
トラブルを避けるには、査定価格の根拠を書面で明確にしてもらうことが重要です。
また、契約書に「査定後の減額は一切行わない」旨を明記してもらいましょう。
複数社から査定を取り、相場から大きく外れた高額査定には注意が必要です。
2．高額な費用・手数料を追加で請求された
契約時には説明のなかった費用を後から請求されるトラブルも頻発しています。
「事務手数料」「調査費用」「書類作成費」などの名目で、数十万円から数百万円を請求される事例があります。
通常、買取では仲介手数料は不要ですが、それ以外の費用については業者によって対応が異なります。
悪質なケースでは、契約書の細かい文字で記載された条項を根拠に請求してくることもあります。
見積書には各費用の項目と金額を詳細に記載してもらい、追加費用が発生する可能性があるかも確認しましょう。
不明な費用項目があれば必ず質問し、納得できない場合は契約を見送る勇気も必要です。
3．代金が小切手で支払われて不渡りになった
売買代金を小切手で受け取り、その小切手が不渡りになって代金を回収できないトラブルがあります。
小切手は現金と異なり、振出人の口座に残高がなければ決済されません。
悪徳業者は意図的に不渡りを起こし、物件だけを騙し取る詐欺的手法を使うことがあります。
一度所有権が移転してしまうと、物件を取り戻すことは非常に困難です。
不動産取引では銀行振込による代金決済が一般的であり、小切手での支払いを提案する業者には十分注意が必要です。
どうしても小切手を受け取る場合は、金融機関で即座に換金できることを確認し、換金が完了してから所有権移転の登記を行うべきです。
安全性を最優先するなら、銀行振込を条件として契約することを強くおすすめします。
4．クーリングオフ・途中解約ができなくなった
不動産売買ではクーリングオフ制度の適用範囲が限定的であることを知らずにトラブルになるケースがあります。
宅地建物取引業法では、業者の事務所以外の場所（喫茶店や自宅など）で契約した場合のみクーリングオフが可能です。
業者の事務所で契約した場合は、たとえ契約直後でもクーリングオフできません。
また、契約書に記載された解約条項によっては、高額な違約金が発生することもあります。
悪徳業者は意図的に自社事務所で契約を急がせ、クーリングオフができない状況を作り出します。
契約前には必ず契約解除に関する条項を確認し、どのような条件で解約できるのか、違約金はいくらかを明確にしておきましょう。
理解できない内容があれば、弁護士や宅建士などの専門家に相談することをおすすめします。
不動産買取でトラブルが発生しないための対処法
不動産買取でトラブルが発生しないためにできることはこちらの5つです。
1．スケジュールに余裕があれば仲介から始める
2．物件の相場をあらかじめ調べておく
3．契約内容を理解・納得してから契約する
4．証拠が残るように書面でやり取りする
5．自己判断でのリフォーム・DIYは避ける
それぞれ対処法の内容を紹介します。
1．スケジュールに余裕があれば仲介から始める
売却を急いでいない場合は、まず仲介での売却活動から始めることをおすすめします。
仲介なら市場相場に近い価格で売却できる可能性が高く、買取より数百万円高く売れることも珍しくありません。
仲介で3ヶ月程度売却活動を行い、売れなければ買取に切り替えるという二段構えの戦略が有効です。
特に大手の不動産会社は仲介と買取の両方に対応しているため、最初から「売れなければ買取」という条件で依頼できます。
買取保証付き仲介というサービスを利用すれば、一定期間内に売れなかった場合の買取価格も事前に確定できます。
時間的余裕があるなら、まずは高値売却の可能性を追求し、期限が迫ってきたら確実性の高い買取に移行するという柔軟な戦略を取りましょう。
2．物件の相場をあらかじめ調べておく
買取査定を受ける前に相場を把握していれば、買取業者の査定価格が適正かどうかを判断できます。
たとえば、以下のサイト情報をもとに相場を調べておきましょう。
| 調べ方 | 良い点 | 注意点 |
|---|---|---|
| 不動産一括買取査定サイト | ・複数の不動産会社の買取価格を一度に比較できる
・より高く買い取ってくれる業者を探しやすい |
・必ずしも希望価格で売れるとは限らない
・現金化までに時間がかかる場合がある |
| レインズマーケットインフォメーション | ・実際に成立した取引価格を確認できる
・駅やエリアなど条件を絞って調べられる |
・個別事情は反映されない
・正確な相場を一点で把握するのは難しい |
| 不動産情報ライブラリ | ・取引価格や周辺環境などをまとめて確認できる
・短時間で必要な情報を集めやすい |
・掲載情報の時期を確認する必要がある |
| 不動産ポータルサイト | ・多くの物件情報を一覧で確認できる
・価格帯の目安をつかみやすい |
・掲載価格は売出価格のため、成約価格とは異なることがある |
相場より大幅に高い査定は後から減額される可能性があり、逆に極端に低い査定は買い叩きの恐れがあります。
最低でも3社以上から査定を取り、平均的な価格帯を把握しましょう。
3．契約内容を理解・納得してから契約する
契約書の内容を完全に理解し、納得してから署名捺印することが絶対条件です。
不動産売買契約書には、売買価格、支払時期、引き渡し時期、契約不適合責任の扱い、解約条件、違約金などの重要事項が記載されています。
契約書の内容で不明な点があれば、遠慮せず質問し、納得できるまで説明を求めることが大切です。
特に特約事項には注意が必要で、売主に不利な条件が小さな文字で記載されていることがあります。
可能であれば弁護士や宅建士などの専門家に契約書をチェックしてもらうと安心です。
一度契約すると解除が困難なため、慎重すぎるくらいの確認が適切です。
4．証拠が残るように書面でやり取りする
業者とのやり取りは必ず書面やメールなど、証拠が残る形で行いましょう。
口頭での約束や説明は、後から「そんなことは言っていない」と否定される可能性があります。
電話で話した内容も、後からメールで「本日お電話で確認した内容は以下の通りで間違いないでしょうか」と文書化しておきましょう。
査定価格の根拠、契約条件の説明、追加費用の有無、引き渡し条件など、重要な内容は全て書面で確認することが重要です。
万が一トラブルになった場合、書面の記録が消費生活センターや弁護士への相談時に重要な証拠となります。
面倒でも記録を残す習慣をつけることで、悪徳業者の不当な要求を防げます。
5．自己判断でのリフォーム・DIYは避ける
買取業者は購入後に自社でリフォームを行うため、売主が事前にリフォームしても査定価格に反映されないことがほとんどです。
むしろ中途半端な修繕は「素人工事」として評価を下げる要因になることもあります。
たとえば数十万円かけて壁紙を張り替えても、買取価格は上がらず、結果的に損をするケースが一般的です。
そのため、清掃や不用品の撤去など、最低限の整理整頓にとどめることが賢明です。
費用をかけずに現状のまま売却することが、買取では最もコストパフォーマンスの良い選択です。
▼どうしても修繕したい箇所がある場合は、まず買取業者に相談し、査定価格への影響を確認してから判断しましょう。
悪徳な不動産買取業者に当たらない選び方のコツ
不動産買取業者の中には悪徳な手法で契約を迫る業者も存在します。
見積もりから契約の段階でこちらの注意点を意識しましょう。
1．複数の買取業者から相見積もりをとる
2．物件周辺エリアの買取実績を確認する
3．口コミや評判からサービスの品質を確認する
4．根拠なく契約を急がせてくる業者には依頼しない
それぞれ解説します。
1．複数の買取業者から相見積もりをとる
必ず3社以上の買取業者から査定を取り、価格と条件を比較しましょう。
1社だけでは査定価格が適正かどうか判断できず、相場より大幅に安い価格で契約してしまう危険があります。
ただし、極端に高い査定を提示する業者には注意が必要です。
相場より20%以上高い査定は、契約後に減額される可能性があります。
各社の査定書を並べて、価格だけでなく契約条件、引き渡し時期、諸費用の負担なども比較しましょう。
査定価格の根拠を明確に説明できる業者、質問に丁寧に答えてくれる業者を選ぶことが重要です。
2．物件周辺エリアの買取実績を確認する
買取業者のホームページや資料で、売却予定物件の周辺エリアでの買取実績を確認しましょう。
地域密着型の業者は、その地域の不動産市場や相場、売却後の再販ルートを熟知しているため、適正価格での買取が可能です。
また、実績が豊富な業者は、過去の取引事例をもとに説得力のある査定根拠を示してくれます。
逆にその地域での実績がない業者は、相場を正確に把握できず、不当に安い価格を提示する可能性があります。
業者に「このエリアでの直近の買取事例を教えてください」と質問し、具体的な回答が得られるかを確認しましょう。
実績を明確に示せる業者は信頼性が高いと言えます。
3．口コミや評判からサービスの品質を確認する
GoogleマップやSNS、不動産関連の掲示板などで実際に利用した人の声を確認できます。
特に「契約後に価格を下げられた」「説明のない費用を請求された」「対応が急に冷たくなった」などの具体的な悪評が複数ある業者は避けるべきです。
一方で、良い口コミだけでも警戒が必要で、あまりに絶賛するレビューばかりの場合は自作自演の可能性があります。
ただし、口コミの中にはサクラや競合他社による悪意ある投稿も含まれるため、複数の情報源から総合的に判断することが大切です。
必要に応じて宅地建物取引業の免許番号を確認し、行政処分歴がないかも国土交通省のネガティブ情報等検索サイトで調べましょう。
4．根拠なく契約を急がせてくる業者には依頼しない
「今日中に契約しないと他の人に売ってしまう」「この価格は今だけ」など、根拠なく契約を急がせる業者は注意しましょう。
正当な理由なく即決を迫る業者は、契約後のトラブルを避けるために冷静な判断をさせない戦略を取っている悪徳業者の可能性が高いです。
優良な買取業者は、売主が納得して契約できるよう十分な検討時間を与えてくれます。
「他社と比較したい」「家族と相談したい」と伝えた際に、強く引き止めたり不機嫌になったりする業者は要注意です。
契約は自分のペースで進め、疑問や不安が完全に解消されてから署名しましょう。
▼訳あり物件の買取に定評がある業者を知りたい方はこちらのページを参考にしてください。
不動産買取のトラブルや対処法を把握して依頼しよう！
不動産買取には早期現金化や契約不適合責任の免除といったメリットがある一方で、仲介より価格が安くなることや、悪徳業者によるトラブルのリスクも存在します。
契約後の減額要求や不当な追加費用の請求、代金未払いなどのトラブルを避けるには、複数社からの相見積もり、相場の事前調査、契約内容の十分な確認が不可欠です。
また証拠を残すために書面でのやり取りを心がけ、契約を不当に急がせる業者には警戒しましょう。
買取業者を選ぶ際は、地域での実績や口コミを確認し、信頼できる業者を見極めることが重要です。
知識を持って慎重に進めれば、不動産買取は安全で便利な売却方法となります。