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「第一種低層住居専用地域と第二種低層住居専用地域の違いは？」
「第一種低層住居専用地域内の建築制限は厳しい？」
「第一種低層住居専用地域の土地は安い？」
第一種低層住居専用地域とは、都市計画法で定められた13種類の用途地域の一つです。
主な建物は戸建てや低層マンション、小学校などで、高級住宅街として有名なエリアも多いと言えます。
一方で、名称からは街の雰囲気や制限の詳細をイメージすることは難しいでしょう。
そこで本記事では、第一種低層住居専用地域の定義と特徴、建築できる建物・できない建物を紹介します。
また、第一種低層住居専用地域内の制限や3階建ての建築可能性、家を建てるメリット、注意点も解説しますので、ぜひ最後までご覧ください。
目次
第一種低層住居専用地域とは？
第一種低層住居専用地域とは、低層住宅の良好な住環境を守るために指定される用途地域です。
ここからは、地域の定義と特徴、用途地域の概要、建築できる建物・できない建物を紹介します。
1．第一種低層住居専用地域の定義と特徴
第一種低層住居専用地域は「低層住宅のための良好な住環境を保護する地域」と定義されています。
建物の高さは原則10mまたは12m以下に制限されることが多く、敷地に対する建物の広さも抑えられます。
そのため高い建物が建ちにくく、空が広く感じられる街並みが形成されます。
閑静な住宅街や高級住宅地に指定されることが多い点も特徴です。
2．都市計画法で定められた13種類の用途地域の一つ
第一種低層住居専用地域は、都市計画法に基づき定められた13種類の用途地域の一つです。
用途地域とは、無秩序な開発を防ぎ、地域ごとの役割を明確にする制度です。
| 用途地域 | 特徴と雰囲気 |
|---|---|
| 第一種低層住居専用地域 | 低層住宅の静かな環境を守る地域 |
| 第二種低層住居専用地域 | 低層住宅と小さな店舗が許されるエリア |
| 第一種中高層住居専用地域 | 中高層住宅中心の良好な住環境 |
| 第二種中高層住居専用地域 | 中高層住宅＋中規模商業も許す |
| 第一種住居地域 | 住宅中心だが幅広い生活施設も可 |
| 第二種住居地域 | 住宅と商業・サービス併存が可能 |
| 準住居地域 | 道路沿いの生活利便・公共施設向け |
| 田園住居地域 | 農と住居が調和する地域 |
| 近隣商業地域 | 生活密着の商業を許す地域 |
| 商業地域 | 都市の中心的な商業活動の地区 |
| 準工業地域 | 工業と住宅の共存が図られる地域 |
| 工業地域 | 工場等の工業的用途が主の地域 |
| 工業専用地域 | 工業用途に限定する地域 |
住宅中心の地域から商業・工業中心の地域まで分類されており、その中でも最も住宅環境を重視しているのが本地域です。
参照：用途地域｜国土交通省
3．第一種低層住居専用地域に建築できる建物・できない建物
建築できるのは戸建て住宅、低層マンション、小中学校、診療所など生活に必要な施設に限られます。
一方で、パチンコ店やカラオケ店、3階以上の一定規模の店舗などは原則建築できません。
| 建築できるもの | 建築できないもの |
|---|---|
| 戸建住宅 | 店舗（原則不可） |
| 共同住宅（マンション・アパート） | 飲食店 |
| 寄宿舎・下宿 | 事務所 |
| 一定条件の兼用住宅（※非住宅部分50㎡以下かつ延べ面積の1/2以下など） | ホテル・旅館 |
| 小規模な診療所 | 工場 |
| 保育所 | 倉庫業倉庫 |
| 幼稚園・小学校・中学校・高校 | 自動車教習所 |
| 図書館などの公共施設 | パチンコ店・カラオケ店などの遊戯施設 |
| 神社・寺院・教会 | 大規模商業施設 |
用途の制限が明確であるため、将来にわたって住環境が守られやすい地域といえます。
参照：用途地域による建築物の用途制限の概要｜東京都都市整備局
第一種低層住居専用地域内の制限
第一種低層住居専用地域では、建蔽率や容積率、高さ制限、外壁後退など多くの規制があります。
これらは日当たりや風通しを確保し、過度な建て込みを防ぐためのものです。
以下では、それぞれの代表的な制限内容を分かりやすく解説します。
1．建蔽率（建ぺい率）は30％から60％のいずれか
建蔽率とは、敷地面積に対して建物を建てられる面積の割合です。
第一種低層住居専用地域では30％・40％・50％・60％のいずれかに指定されます。
たとえば、100㎡の土地で建蔽率50％の場合、建物は最大50㎡までです。
敷地に余裕が生まれ、庭や駐車場を確保しやすくなります。
2．容積率は50%から200%のいずれか
容積率とは、敷地面積に対する延べ床面積の割合です。
第一種低層住居専用地域では50％から200％の範囲で定められます。
100㎡の土地で容積率100％なら、延べ床面積は100㎡まで、2階建てであれば各階50㎡といった設計です。
容積率の制限によって、過度に大きな建物が建ちにくく、ゆとりある街並みを維持できます。
3．高さの制限は4つに分かれる
高さ制限は、絶対高さ制限・道路斜線制限・北側斜線制限・日影規制の4種類があります。
これらは建物が周囲に圧迫感や日照被害を与えないための仕組みです。
それぞれ内容が異なるため、設計段階で専門的な確認が必要となります。
3-1．絶対高さ制限
絶対高さ制限とは、建物の高さを一律に10mまたは12m以下と定める規制です。
第一種低層住居専用地域では必ずこの制限が定められており、これにより原則として3階建て以上の建築は困難になります。
高さを明確に抑えることで、低層住宅中心の良好な住環境や統一感のある街並み、日照・通風の確保が図られています。
3-2．道路斜線制限
道路斜線制限とは、前面道路の日照や通風を確保するための高さ制限です。
第一種低層住居専用地域では、以下の基準で高さが制限されます。
・適用距離：前面道路の反対側境界線から20m（または12m）以内
・勾配：1.25または1.5
とくに道路幅が狭い場合は、建物上部を後退させる必要があり、これにより圧迫感の少ない街並みが形成されます。
3-3．北側斜線制限
北側斜線制限は、北側隣地の日照を守るための規制です。
第一種低層住居専用地域では、建物高さが5m（または10m）を超える部分について、北側境界線からの距離に対し1.25倍の勾配以内で建築する必要があります。
つまり、北側に向かって一定の傾斜ライン内に建物を収めなければなりません。
低層住宅地特有の規制であり、隣家との日照トラブル防止にも重要な役割を果たしています。
（※ただし、北側に日照を確保する必要がない場合などは、緩和されるケースもあります。）
3-4．日影規制
日影規制は、冬至日（1年で最も日照時間が短い日）を基準として、一定時間以上周辺敷地に日影を生じさせないように建物の高さや配置を制限する制度です。
第一種低層住居専用地域では、以下のいずれかに該当する建物が規制の対象となります。
・高さ7mを超える建物
・地階を除く3階以上の建物
なお、北側斜線制限と日影規制の両方が適用される場合は、より厳しい基準に従う必要があります。
4．外壁の後退距離の制限
第一種低層住居専用地域では、都市計画で定められた場合、建物の外壁を敷地境界線から「1mまたは1.5m以上」後退させる必要があります。
これにより敷地いっぱいに建物を建てることはできませんが、隣地との間にゆとりが生まれ、日照・通風の確保、延焼防止など防災性の向上、開放感のある街並み形成といった効果が期待できます。
第一種低層住居専用地域に3階建ては建築できる？
結論として、条件次第では3階建て住宅の建築は可能です。
ただし絶対高さ制限が10mの場合、一般的な3階建ては難しい傾向にあります。
また建蔽率や容積率、高さ制限を総合的に確認することが重要です。
一方で、天井高を抑えた設計や、12m制限の地域であれば実現可能な場合もあります。
▼計画段階で建築士などのプロへ相談してみてください。
第一種低層住居専用地域に家を建てるメリット
第一種低層住居専用地域は、住環境の保全を目的とした制度設計がなされており、生活の質を重視する方にとっては多くのメリットがあります。
1．静かで落ち着いた環境で生活できる
2．日当たりや風通しが確保されやすい
3．資産価値が維持・向上されやすい
それぞれ解説します。
1．静かで落ち着いた環境で生活できる
第一種低層住居専用地域は、子育て世帯や高齢者世帯にも適しています。
商業施設や工場が建てられないため、騒音や交通量が比較的少ない環境が保たれています。
また、深夜営業の店舗や大規模駐車場が立地しないため、夜間の騒音リスクも抑えられます。
結果として、生活リズムを整えやすい安定した暮らしが実現できます。
2．日当たりや風通しが確保されやすい
高さ制限や建蔽率制限により建物が密集しにくく、日照と通風に優れた住環境を確保しやすい点が大きな魅力です。
また、隣地との距離が一定以上確保されるため、1階部分でも十分な採光を得られるケースがあります。
結論として、快適な居住空間を実現しやすく、健康的で明るい住まいを長期にわたり維持できます。
3．資産価値が維持・向上されやすい
第一種低層住居専用地域は、将来的な資産価値の安定が期待できる地域です。
住環境が守られることで街並みの価値が安定しやすく、長期的に資産価値が維持されるためです。
たとえば、商業地域内であれば、近隣に大型商業施設や工場が建設され、急激な環境変化による価格下落リスクがあります。
一方で、第一種低層住居専用地域を含む人気住宅地では需要が安定しており、売却時にも高額査定を受けられる可能性があります。
結果として、居住用だけでなく資産形成の観点からも魅力的な選択肢といえるでしょう。
第一種低層住居専用地域に家を建てるときの注意点
第一種低層住居専用地域は魅力の多い地域ですが、事前に注意点を理解することが重要です。
1．駅前や商業エリアに比べて利便性は劣る
2．思い通りのデザイン・規模の住宅が建てられない
3．住宅以外の建物を建てたい人にはおすすめできない
それぞれ解説します。
1．駅前や商業エリアに比べて利便性は劣る
第一種低層住居専用地域の生活利便性は、商業地域より限定的です。
大型店舗や娯楽施設は原則建築できず、買い物や外食に行きたい場合に移動が必要になるためです。
エリアによっては車や自転車での移動が必要になるケースも少なくありません。
本地域は利便性より住環境を重視する方に向いている地域です。
生活スタイルに合うか事前に周辺環境を確認しておきましょう。
2．思い通りのデザイン・規模の住宅が建てられない
第一種低層住居専用地域は、その他の用途地域と比べても設計の自由度には一定の制限があります。
たとえば、高さや面積の制限により、大空間リビングや大型ガレージなどの建築は難しいでしょう。
また、3階建て住宅を希望しても、絶対高さ制限により実現できないことがあります。
不安な方は、土地購入前に建築士へ相談することが重要となります。
3．住宅以外の建物を建てたい人にはおすすめできない
店舗併用住宅や事務所建築を検討している場合、計画が実現できない可能性があります。
実際に、一定規模を超える店舗や集客施設は原則として建築できません。
そのため、事業目的の土地活用には不向きな地域です。
純粋に住宅用途として利用する方に適した用途地域であるといえるでしょう。
第一種低層住居専用地域の不動産を購入する前に専門家に相談を！
第一種低層住居専用地域は、静かで良好な住環境を確保できる一方、建築制限が多い地域です。
とくに建蔽率・容積率・高さ制限などを正確に理解することが重要となります。
また、購入前には自治体窓口や宅地建物取引士、建築士へ相談することがおすすめです。
希望する住宅が建築可能か確認することが失敗を防ぐ最善策と言えるでしょう。